日本東京參訪-不動產估價

日本東京參訪-不動產估價
發表時間 2017/09/20 08:55
閱讀人數 347
作者 吳丹鈴

        我國現行公部門地價查估係採區段地價方式,此種方式雖然可以估計大量宗地的價格,卻有忽略各宗地差異等缺失,而遭受外界詬病,故行政院於106年3月核定「地價查估技術精進與實價登錄資料應用發展計畫」中,參考日、韓地價制度及估價經驗,研究改進目前區段地價之缺點,期能提升地價查估之精準度,合理查估地價。

        本局為了解日本公部門估價,派遣2位同仁與臺北市不動產仲介商業同業公會等一行13人,赴東京參訪財團法人日本不動產研究所、一般財團法人不動産適正取引推進機構、信義房屋不動產株式會社、東急Livable株式會社、全日本不動產協會及東京都本部等單位,藉由他山之石,實地了解日本公示地價制度及不動產價格指數之編製內容與發布機制,以提升與國際市場接軌能力,對於輔助公部門評定地價、擬定房市政策均有助益。

          一、參訪一般財團法人日本不動產研究所

       這次我們參訪了一般財團法人日本不動產研究所,該研究所於 1959 年3月2日在16家銀行及不動產公司支持下,由銀行內部部門獨立為日本不動產研究所,成為專業性房地產機構,其主要業務範圍包括與世界各國(中國、韓國、美國等)的研究機關合作,進行各種資訊交流、舉辦專業研討會等,另定期發布「不動研住宅價格指數」、日本不動產投資家調查等、及進行住宅、辦公樓、商業不動產、國際不動產、租賃不動產、環境影響評估等。

圖1 參訪全日本不動產協會東京都本會及日本不動產研究所照片

二、日本公部門地價辦理情形

       我國公部門地價往往基於不同目的採用不同之估價方法查估而得,故會有同一筆土地上有多種地價且價格有差異情形,而日本公部門地價由中央布設地價控制點,都道府縣進行補充,最後為因應不同課稅目的,各級政府機關再委託不動產鑒定士以公示地價為基礎,佐以買賣實例價格採路線價評價法等進行價額評定,茲將日本公部門地價辦理情形分述如下:

(一) 日本公部門地價種類如下:

表1 日本各類公部門估價比較表

以上摘自財團法人日本不動產研究所簡報內容 

(二)日本公部門委託估價之運作(以地價公示為例)

  1. 辦理流程

圖2 日本辦理地價公示委託估價作業流程

2.地價差異之處理

        不動產鑒定士提供評估結果時,為了方便評估員之間的相互聯絡,促進地價公示制度的圓滿進行,根據標準地的數量以及土地用途的不同,以省市自治區為單位設置一個或兩個以上分科會,分科會幹事也會提交幹事意見價格,多數情況下最終以該意見價格為基礎決定公示價格。
        不動產鑒定士間可透過分科會共用房地交易資訊,儘量避免價格出現過大差距,如仍出現價格差距,則由土地鑒定委員會決定最終價格。

3.公部門估價—比較臺灣和日本

圖3 臺灣與日本公部門估價作業比較

三、日本發布不動產價格指數情形

          日本公私部門辦理不動產價格指數係由REINS之登錄資訊進行研究、分析及發布,發布情形如下:

(一)公部門:目前日本公部門國土交通省每季發布不動産價格指數,以2010年價值之算術平均數為基期(指數=100),主要分為三大部分:住宅不動産價格指數、商業用不動産價格指數、不動産交易件數、面積之統計資訊。

圖4 國土交通省住宅價格指數

以上資料係源自國土交通省網站資料

(二)私部門:日本私部門發布不動產價格指數者,為日本不動產研究所發布之「不動研住宅價格指數」,其指數是以2000年1月為基期(指數=100),每月發布,主要內容為:不動研住宅價格指數、全國木造建築價格指數、日本不動產投資家調查、林地及樹木價格調查等。

圖5 日本不動產研究所不動研住宅價格指數

以上資料係源自一般財團法人日本不動產研究所網站資料

(三)住宅價格指數-臺灣和日本比一比

表2 臺灣與日本價格指數發布情形比較

四、心得與建議—擇優參採再精進 

          (一)日本查估同基礎  國內學習求進步

 (二)我國指數有優勢 日本指數有潛力

       

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