首發房市指標溫度計 全面解讀房市好Easy

首發房市指標溫度計 全面解讀房市好Easy
發表時間 2018/06/13 15:23
閱讀人數 497
作者 李汪穎

  為提供民眾整合房地產住宅市場代表性指標資訊,北市府地政局全國首創發布臺北市房市指標溫度計,從「供給面」、「需求面」、「交易價格面」、「交易量能面」及「負擔面」等五大構面,參考國發會景氣指標分數及燈號的發布方式,提供外界解讀。最新一期106年第4季房市指標溫度,供給面與需求面均為黃藍燈,市場供給、需求相對偏弱;交易量能面為綠燈,市場動能穩定;交易價格面與負擔面分別為紅燈及黃紅燈,顯示住宅價格位處相對高點、民眾購屋負擔偏高。

為什麼要編製房市指標溫度計

發布溫度計,房市好解讀

  在資訊爆炸時代,當前房地產市場各項指標多樣,一般民眾難以理解及窺探房市場現況與全貌。北市府地政局從使用者角度為出發,思考能夠整合房地產市場具代表性資訊,提供民眾好理解,門檻低,容易理解,足以觀察房地產市場輪廓的衡量指標,從而催生臺北市房市指標溫度計。

資訊促透明,房市更健全

  發布臺北市房市指標溫度計,能夠提供更全面、客觀、完整的房市資訊,有利於促進資訊透明,對於本府推動健全房市行動亦具指標性里程。

什麼是房市指標溫度計

  臺北市房市指標溫度計,是選取具代表性的房市檢測指標,運用長時間數據資料,透過統計方法計算出當前房市活絡情形,相對於過去的歷史位階,並參考國發會景氣指標分數建立及燈號,提供外界解讀。

整體架構與指標組成

  北市房市指標溫度計歸納參考專家學者見解,將房市指標衡量構面,劃分為「供給面」、「需求面」、「交易價格面」、「交易量能面」及「負擔面」等五大構面,透過各項構面由不同角度切入,分別採集具代表性且持續發布的適當指標,檢測房地產市場(詳圖1)。

圖1 房市指標溫度計整體架構及指標組成

建立燈號解讀房市指標溫度

  在各構面指標選取,經標準化後之個別指標採計後,由冷至熱轉換為0~10分,並為利民眾解讀,參考國發會景氣燈號劃分方式,5等級距進行燈號轉化,分別表示為冷的藍燈、偏冷的黃藍燈、穩定的綠燈、偏熱的黃紅燈及表示為熱的紅燈。

106年第4季房市指標溫度計搶先看

  地政局於107年6月發布首期臺北市房市指標溫度計,5大構面依據資料起始時間按季發布至最新一期(106年第4季),整體及各項構面當期燈號分數及趨勢圖分述如下。

 

整體構面-本季住宅市場供給仍弱、需求微升、交易價格高而持穩、交易量能回溫、民眾購屋負擔仍偏重

  本季住宅市場供給面為偏冷黃藍燈且分數走低,表現相對疲弱;需求面維持黃藍燈,構面分數則較上季略有成長;交易價格面持續呈現過熱紅燈,住宅價格持穩仍位處相對高點,本季構面分數持平;交易量能面受建物移轉棟數增加影響,交易活動量能回溫,觀察構面分數明顯上升,燈號由偏冷黃藍燈轉為穩定綠燈;負擔面因交易價格居高不下,本季燈號維持偏熱黃紅燈,分數持平,民眾購屋負擔仍偏重,如圖2。

 

圖2 106年第4季房市指標溫度計整體構面燈號及分數示意圖

 

供給面-由綠燈轉黃藍燈,市場供給短中長期走勢趨向保守

  本季供給面燈號由代表穩定的綠燈轉向偏冷黃藍燈,觀察綜合趨勢97年達高點後即逐步走低,前5年、前10年分數均線同步走低,市場供給短中長期走勢趨向保守(如圖3)。

 

圖3 供給面燈號及分數趨勢圖

 

需求面-維持黃藍燈,市場需求短期略有回升、中長期持穩

  本季需求面燈號維持偏冷黃藍燈,構面分數略有回升,觀察前5年及前10年分數均線趨勢變動和緩,且多位於穩定綠燈級距,顯示市場中長期需求穩定(如圖4)。

 

圖4 需求面燈號及分數趨勢圖

 

交易價格面-維持紅燈,市場價格短期持穩、中長期漲勢趨緩

  本季交易價格面維持過熱紅燈,分數持平,觀察綜合趨勢自94年起一路攀升,帶動前5年、前10年分數均線同步走揚,至104年第4季漲勢始漸趨緩(如圖5)。

 

圖5 交易價格面燈號及分數趨勢圖

 

交易量能面-黃藍燈轉綠燈,短中期交易活動回溫、長期失溫趨緩

  本季交易量能面由偏冷黃藍燈轉升為穩定綠燈,觀察綜合趨勢自90年至92年達到高點後即逐步下修,前5年、前10年分數均線同步走低,至105年第4季迄今,前5年分數均線小幅回升,前10年分數均線下修走勢趨緩(如圖6)。

 

圖6 交易量能面燈號及分數趨勢圖

 

負擔面-維持黃紅燈,住宅負擔短期持平、中長期升溫漸緩

  本季負擔面燈號維持偏熱黃紅燈,觀察綜合趨勢自94年一路升高,帶動前5年、前10年分數均線同步走升,至104年第3季迄今升幅始漸趨緩(如圖7)。

 

圖7 負擔面燈號及分數趨勢圖

 

每季定期發布,歡迎關注掌握

  地政局表示,臺北市房市指標溫度計未來將每季定期發布,民眾如想了解相關編製說明及掌握最新臺北市住宅市場指標溫度趨勢,即日起歡迎至地政局房市指標溫度計專區網站即時關注。

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