善用不動產糾紛調處減訟源 保障權益不可不知

善用不動產糾紛調處減訟源  保障權益不可不知
發表時間 2019/10/25 09:58
閱讀人數 1689
作者 積沛辰

共有物分割爭議 不必透過訴訟解決

       共有不動產的處分,不論是公同共有或是分別共有,依土地法第34條之1第1項規定,應經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,如果同意處分之共有人應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。又依內政部訂頒「土地法第34條之1執行要點」第1點規定,部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分時,應就「共有物之全部」為之,且第3點規定,土地法第34條之1第1項所稱之「處分」,不包括「共有物分割」,所以要辦理共有物分割登記,依民法第819條第2項規定,應經全體共有人之同意,共有人無法達成協議時,應依民法第824條規定訴請法院裁判。

      內政部為紓減訟源,特於土地法第34條之1第6項明定依法得分割之共有土地或建物,共有人不能自行協議分割時,任何共有人得申請該直轄市、縣(市)地政機關調處,又土地法第34條之2明定直轄市、縣(市)地政機關應設不動產糾紛調處委員會,處理共有物分割糾紛案件。

如何申請共有物分割調處

       共有之不動產,共有人如欲終止共有關係或簡化共有關係,而全體共有人無法達成協議時,任一共有人可填寫不動產糾紛調處申請書,檢附申請人、代理人身分證明文件、建議方案及略圖、分割前後差額明細表(土地分割時檢附)及共有人不能自行協議之證明文件等相關文件向本局申請調處,每件調處費用為新臺幣15,000元。申請人應擬具具體分割方案及計算各共有人分割前後取得之價差。如涉及標示分割者(例如,1筆土地分割為2筆或3筆等),應另繳納複丈費,此類案件,在召開調處會議前,會先由地政事務所辦理前置作業,並通知申請人會同地政事務所人員現場會勘。

共有型態變更也可以申請調處

    不動產所有權人死後,其繼承人如果無法全體合意分割遺產或按應繼分申請繼承登記時, 繼承人只能依土地登記規則第120條申請登記為全體繼承人公同共有,繼承人如欲終止公同共有關係並按應繼分變更為分別共有,必須經全體繼承人同意,繼承人無法達成合意時,依內政部92年7月8日內授中辦地字第0920010000號函釋規定,任一繼承人可以申請調處,惟應經全體繼承人同意後為之(內政部104年5月5日台內字第1041303747號函釋)。因此,繼承人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請共有物分割調處變更為分別共有時,仍得由不動產糾紛調處委員會依規定予以受理,惟此類案件受理後,如經不動產糾紛調處委員會決議不予調處或維持原公同共有關係時,申請人亦不得申請退還已繳納之調處費用。

       申請人於召開調處會議前撤回其申請,或申請調處案件被駁回者,其已繳納之調處費用及勘測費用於扣除已支出之費用後,得自駁回之日起5年內請求退還。但已實地辦理勘測者,其所繳之勘測費用,不予退還。       

住宅租賃爭議調處免收調處費用

       為解決租賃爭議,並減輕承租人負擔,內政部於104年12月23日修正「直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」第21點,將租賃爭議調處費用由每件新臺幣15,000元,調降為(一)年租金為新臺幣180,000元以下者,調處費用為3,000元;(二)年租金超過新臺幣180,000元至360,000元以下者,調處費用為7,000元;(三)年租金超過新臺幣360,000元至480,000元以下者,調處費用為11,000元;(四)年租金超過新臺幣480,000元者,調處費用為15,000元。又為因應租賃住宅市場發展及管理條例第16條規定,內政部於107年再修正「直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」第21條,增訂住宅租賃爭議出租人或承租人得向直轄市或縣(市)政府申請調處規定,並免繳調處費用。

善用調處減少訟源省時間

      不動產糾紛調處委員會之設置是讓爭議雙方當事人得以在公平公正之訴訟外管道充分表達意見,並透過委員會成員:地政、營建、民政及法律相關專業人士,在申請人及對造雙方陳述意見及現況後,依相關法令說明提供雙方當事人調處建議,假使仍未能達成協議,則由糾紛調處委員會予以裁處。如當事人不服委員會所為之調處結果,應於接獲調處結果15日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者,則依調處結果辦理,所以共有物分割爭議事件,經不動產糾紛調處委員會裁處予以分割者,對造如不服調處結果者,應於接到調處結果15日內司法機關起訴,並應於起訴後3日內將訴狀繕本送本局,逾期未起訴者,申請人即可依調處結果單獨向地政事務所申請分割複丈及登記。

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