預售屋管理新制上路

預售屋管理新制上路
發表時間 2017/10/19 16:53
閱讀人數 1343
作者 江繼元
當民眾要購買預售屋時,通常是到建築業或代銷業者設立的接待中心,聽取銷售人員的解說及參考現場提供的平面圖、模型、樣品屋或廣告來了解物件的環境、外觀、隔局及建材設備等,再做是否購買的決定,就因為是預售屋非成屋,從選屋、簽約、付款到交屋的過程中,購買者要承擔相當的風險,而真正能保障「未來」房子的,卻只有那1份「預售屋買賣契約書」。因此,內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,避免業者訂定不公平的定型化契約條款,以保障消費者的權益。

預售契約雙高 高違規 高爭議

本府自103年起由地政局會同消費者保護官及臺北市建築管理工程處針對預售屋銷售建案展開聯合稽查迄今,發現預售屋定型化契約條款違反應記載及不得記載規定之比例仍然居高不下,經統計稽查結果,103年共稽查54案中僅有3案全部條款合格(違規率94%),104年及105年分別稽查19案及20案,竟無全部條款合格(即違規率100%),又統計105年不動產消費爭議案件量,預售屋被申訴件數為117件,占總案件量的53.42%,如同前述,預售屋買賣的權利義務全憑一紙契約書,如此高違規、高爭議情形下,民眾的消費權益要如何得到保障?市府身為市民保姆,維護市民財產交易安全,推動預售屋管理制度的改革勢在必行。

北市預售屋管理 大革新

本局分析預售屋契約違規率高及消費爭議比率高之原因為過往建商銷售預售屋之管理,著重於銷售中的查核,而銷售前之管理機制相對配套不足,故提出預售屋契約自主檢查及契約預審機制等強化預售屋銷售前之管理作為,並納入本市預售屋管理暨聯合稽查作業要點中,於106年3月1日推動臺北市預售屋管理新制,以降低契約違規率,預防消費爭議,保障消費者權益。新制內容主要可分為四大內容,分別為一、自主檢查 二、公會預審 三、隨時稽查 四、即時公布(如圖1),詳述如下。

一、 自主檢查 要自律

部分業者或許對相關法規不熟悉或不明瞭,遺漏應記載事項或規定條文解讀錯誤,導致違規率居高不下,為此本局全國首創「預售屋買賣契約自主檢查表」,提供業者使用該檢查表先行檢視其預售屋買賣契約條款內容是否符合內政部訂頒預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定,並於預售屋建案銷售前,將自主檢查結果及空白契約書報送本局核備。

二、 公會協審 促公益

本局為輔導業者依內政部訂頒之規定擬訂預售屋買賣定型化契約內容,保護消費者權益,全國首創推出預售屋契約預審制度,以公私協力之方式,於105年9月19日與本市不動產開發商業同業公會簽訂「臺北市『預售屋定型化契約預審』合作備忘錄」,共同推動定型化契約預審。建商於建案開始銷售前,可事先將其預售屋買賣定型化契約送請該公會協助審視是否符合內政部訂頒預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定,若有未符合前揭規定之情形,則由該公會協助建商進行修正,本局並將就公會契約預審結果公布於本局網站,讓民眾事先了解建商的執業品質,故預售屋買賣定型化契約除本局主動查核外,也透過公會力量輔導業者使用符合內政部訂頒之各式定型化契約應記載及不得記載事項規定之定型化契約,有效降低預售屋定型化契約違規比例。

三、 隨時稽查 促落實

預售屋稽查過往僅採定期抽查,新制實施後針對未善盡自主檢查義務者,本局將逐案進行不定期實地查核,以督促業者實踐自主管理,提升執業品質。此外,為避免建商提供受檢契約與實際和消費者所簽訂之契約不一致情形,本局特別訂定「臺北市預售屋輔導完成建案複查計畫」,針對已受本局輔導完成並核備在案之預售屋建案,由本局會同政風人員赴實地辦理複查,倘查獲建商實際仍使用與內政部公布預售屋定型化契約應記載事項規定不符之契約書,則對於此類故意犯規,挑戰公權力執行的建商,本局將逕為裁罰同時限期7日內改正完成,不改正將連續處罰到改正為止,最高處罰新台幣50萬元。

四、 即時公布 全掌握

新制除主要出擊替消費者把關預售契約潛藏的交易陷阱外,更即時揭露各項查核與契約預審結果及相關核備文件於地政局網站供民眾參考,提醒民眾可上網查對建商所提供之定型化契約與經本局核備契約內容是否相同,避免建商提供與受檢契約不一致之契約,讓民眾買房更安心。

管理新制 有配套

本局更率全國之先,於106年8月1日研訂公告實施「臺北市政府地政局處理違反不動產定型化契約規定統一裁罰基準」作為新制之配套措施,該基準依照「違規查獲次數」及「限期改正次數」等情形課以不同罰鍰,讓違規契約裁罰有所本。

管理新制預售建案全面納管

新制更透過地政局與建管處跨域合作,由建管處提供樣品屋清冊、地政局蒐集網路、雜誌資訊,全面掌握北市預售屋銷售資訊,新制自106年3月1日實施以來,已經將臺北市正在銷售中的預售建案全部納管,截至106年10月27日止,除向不動產開發公會申請預審的5個建案及由地政局審查中的7個建案外,其餘39案均已納管輔導完成(如表1)。

表1:臺北市預售屋管理新制執行情形表

表1:臺北市預售屋管理新制執行情形表

呼籲建商要自重 提醒民眾上網查

地政局強調預售屋管理新制的實施是希望臺北市能有一個公平、合理、對等的房地交易規範與市場,呼籲建商要主動備齊文件向地政局申請自主檢查報核備,或向公會申請預審,提升業者的服務品質,對違規業者,地政局亦將落實執法,以維護交易公平並保障消費者權益。

為避免建商受檢契約與實際和消費者所簽訂之契約不一致,相關業者受檢契約之查核結果地政局均已即時公布於地政局網站(超聯結),提醒市民上網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同,若有不一致,歡迎民眾提出檢舉。


買預售屋留意三大呼籲

地政局亦提醒民眾於購買預售屋時應確實做到,一、要求建商出示經自主檢查核備之文件或預審結果之文件,二、要確實主張契約審閱期(契約審閱期間至少五日)三、確認建商提供之契約內容是否與經地政局核備之契約內容相同或與內政部公布之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項內容一致,若有不一致,民眾可檢附相關具體事證向地政局提出檢舉,以維護自身交易安全。

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