臺北市105年不動產市場動態年報
資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作,為提供完整的不動產資訊,讓各界掌握房市脈動趨勢,本府地政局以買賣登記及實價登錄資料為基礎,分為兩大部分進行大數據分析,第一大主軸從市場總體面出發,回顧分析臺北市近年整體房市。第二大主軸則以105年不動産實價登錄資訊統計分析不動產次市場面,包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態資訊,解碼實價資訊,透明房市脈動。總體面臺北市近年房市回顧與分析 歷經了91年開始實行土地增值稅減半政策,98年開始實施調降遺贈稅,100年實施奢侈稅,105年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策,造成89年至90年為「量縮價跌」,91年至95年為「量增價穩」、96年至103年為「量縮價漲」、104年後為「量縮價跌」。基此,可簡單歸納出近十餘年來臺北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象(詳圖1)。圖1 臺北市近年房市回顧分析圖105年全市建物買賣登記棟數創89年以來新低 綜觀全市89年至105年建物買賣登記棟數趨勢,交易量波動狀況易受政府施政及整體經濟環境影響,建物買賣登記棟數,以95年68,976棟為歷史最高點,105年的21,500棟歷史最低點,跌幅超過6成(詳圖2)。圖2 臺北市歷年建物買賣登記棟數及季平均棟數趨勢圖105年全市核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量 建造執照與使用執照的總核發數量,長久以來被視為預售屋與新成屋的供給量指標,105年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆呈現減幅,另105年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量(詳圖3)。圖3 核發建造執照戶數、使用執照戶數、建物第一次登記棟數105年不動產經紀業執業中家數較104年減少40家 自100年6月實施奢侈稅、101年實施實價登錄後,102年後不動產經紀業家數成長趨緩,整體家數於104年達到最高1049家後,於105年減少40家。同時不動產經紀業開業家數比呈現下降趨勢,105年不動產仲介經紀業開業家數比為歷年最低僅37%,不動產代銷經紀業家數比為歷年第二低32%,兼營仲介及代銷經紀業開業家數比為歷年最低26%(詳圖4)。圖4 臺北市不動產經紀業執業中家數及開業家數比分析圖次市場面住宅交易量逐年下滑,交易量及金額105年第1季最低 全市102年至105年實價登錄住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件,交易量逐年下滑。105年交易件數較104年減少18.16%,交易總金額亦較104年減少25.14%。以各季交易量比較,每年第2季交易量均為最高,其中最高量出現在102年第2季交易件數6,544件,最低量則落在105年第1季1,961件,僅102年第2季的29.97%(詳圖5)。圖5 102至105年住宅交易量及總金額圖105年全市平均交易總價下跌8.54%,105年平均交易單價下跌4.02% 從全市住宅平均交易總價觀察,102年至105年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元,105年平均總價較104年下跌8.54%。105年各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及松山區。從全市住宅平均交易單價觀察,102年至105年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元,105年平均單價較104年下跌4.02%。105年各行政區平均交易單價居冠為大安區86.8萬元,最低為文山區48.1萬元(詳表1)。表1 105年平均交易總價、平均交易單價及排名全市以大樓、坪數20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流 從全市住宅建物型態觀察,105年仍以大樓為主流購屋型態,占比56.25%最高。交易坪數部分,以20-40坪為交易主力,占比45.81%最高。屋齡部分,以屋齡31年以上為交易主力,占比35.83%最高。現況格局部分,以3房格局為購屋者最愛,占比37.34%(詳圖6)。圖6 102年-105年各行政區住宅交易件數及交易型態排名105年辦公市場信義商辦價格及毛利率最高 信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名,可說是價格最高貴的辦公商圈。南港經貿廠辦交易單價及租金最低,廠辦毛利率內科園區居冠(詳圖7)。圖7 主要辦公商圈價格及平均毛利率105年店面市場忠孝商圈店面租賃量持續稱王 「主要街道店面」102至105年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈,分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。忠孝商圈平均租金最高、西門、站前商圈緊追在後。交通便利帶動商圈發展,各大商圈大多位於捷運站旁(詳圖8)。圖8 全市主要店面商圈平均租金圖坡平車位為每坪房價3.6倍,大安區單價最高,文山區單價最低 全市各行政區坡道平面停車位平均單價以大安區322萬元為最高,文山區182萬元最低。機械(含坡道機械及升降機械)停車位平均單價以大安區169萬元最高,文山區115萬元最低。統計全市停車位價格比值,機械車位價格大約是每坪房價2.23倍,而坡平車位則為每坪房價3.6倍(詳圖9)。圖9 停車位交易價格比值一張表看懂105年臺北房市 經整理分析以上105年資訊,彙整表2,希藉由重點的掌握,一張表看懂105年臺北房市,目的更在於透明資訊,進而健全房市。表2 臺北市105年房地產分析重點表更多年報資訊 本年報完整呈現出不動產市場交易量、價的真實情況,其用意在於透明房價資訊,提供全面的不動產資訊,讓任何想了解或進入臺北市不動產市場的人,無論是學界、業者或消費者,皆更能掌握市場脈動,深入了解房市交易狀況,引導不動產市場健全發展。更多不動產市場分析,可詳見不動產動態報導專區( https://goo.gl/zmQEF8 )。