「有土斯有財」為中國人傳統聚財觀念，土地不僅是財富代表，也是謀求生存的基本憑恃，土地利用是否有當，更是對國家整體經濟發展有莫大深遠的影響。惟土地取得不一定是由一個人完全取得所有權，學說上共有型態分為總有、共有（分別共有）與合有（公同共有）三種，而我國民法所規定者，僅「分別共有」與「公同共有」二種。法理上依共有土地基本觀念而言，不論是「分別共有」或「公同共有」，如欲處分共有土地時，均須得到全體共有人之同意始可為之，此在法理上固有見地，但實務上卻常因共有人主張不同及立場不同而無法有效達到土地利用的目的。 那麼我們該如何因應共有土地處分之問題？臺北市政府地政局將於108年7月12日（星期五）下午2時至5時在臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號2樓）舉辦「共有不動產處分實務與技巧-相關議題探討」專題講座，邀請到中華民國地政士公會全國聯合會高欽明名譽理事長擔任講師，就共有土地與建物處分時如何運用土地法第34條之1多數決來達成土地利用之目的及如何保障少數共有人之利益進行相關議題探討。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市大安地政事務所聯絡人：林暐芯電話：02-2754-8900轉402傳真：02-2703-7075E-mail：af-169@mail.taipei.gov.tw

最近一期(108年2月)實價登錄交易件數559件，較1月減幅36.55%，交易總金額160.76億元，較1月減幅17.72%；住宅價格指數110.13，較1月上升0.9%。2月實價登錄交易量較1月減少36.55%，交易總額減少17.72%(圖1) 108年2月實價登錄量價動態，全市交易量共559件，較1月881件減少322件，減幅36.55%：交易總金額為160.76億元，較1月195.38億元減少34.62億元，減幅17.72%。圖1 臺北市近1年買賣交易量及交易總金額圖全市住宅價格上漲，大樓微跌公寓上揚 108年2月全市住宅價格指數110.13，較1月109.15上升0.9%，標準住宅總價1,378萬元，標準住宅單價每坪50.68萬元。大樓住宅價格指數116.50，較1月117.30下降0.68%；公寓住宅價格指數103.21，較1月101.33上升1.86%。圖2 臺北市住宅價格指數趨勢圖詳細內容請參閱---臺北市不動產市場動態月報您想知道更多的不動產價格資訊嗎？歡迎上--臺北地政e博館

　　臺北市約有一半的面積是公有土地，為了促進公地活化利用，臺北市政府地政局建置臺北地政雲「公地活化提案平台」，納入全市200多筆公有空地開放民眾提案活化。現在為讓全民了解提案推動情形與成果，提案平台於108年5月27日推出全新功能，可以查詢民眾的提案內容，並且看到已經完成的活化成果，達成公地活化、全民參與的施政理念。平台功能新上線 活化提案都看見　　臺北地政雲「公地活化提案平台」自107年4月27日上線開放民眾提案活化公有空地，迄今使用人次已達1萬5千人。現在為了讓全民參與並監督提案推動，提案平台新增提案查詢功能，將每筆可提案活化公地之「提案數量」、「是否可提案」及「提案內容」全面公開，讓全民可於平台查詢瀏覽。　　新增功能上線後，如有民眾針對可供提案活化的公有空地線上撰寫提案計畫，於計畫送出給土地管理機關後，提案平台將揭露民眾提案內容，屬於個人資料的部分，平台則自動將其隱蔽，使用者屆時只要點選各筆土地「提案內容」中的各個提案後，即會彈出新視窗顯示詳細提案計畫(如圖一)。圖一：活化提案內容查詢　　另一方面，如果1筆公地有多個活化提案建議，系統也將分別顯示提案數量及提案內容，如經公地管理機關評估採納，系統不再開放提案，平台畫面將呈現最後經採納的活化提案內容。提案標的續更新 活化成果報你知　　　臺北地政雲「公地活化提案平台」已建置全市200多筆公有空地開放民眾提案活化，地政局每年將持續挑選具有活化價值之公有空地，並函詢各公地管理機關意願後，納入平台供民眾提案，擴大全民參與。　　經過民眾參與提案，已有部分提案計畫經公地管理機關評估採納，例如臺北市信義區忠孝東路5段巷弄內之空地，設置臨時停車場，士林區中山北路7段旁的空地則已經施作簡易綠美化，(如圖二、三)，這些活化成果土地均標記在臺北地政雲「公地活化提案平台」圖面上的「活」圖示，並可點選「提案內容」顯示經公地管理機關採納的活化方式(如圖四)，如要了解更詳細的活化成果資訊，請點選 「活化成果」頁籤連結至地政局網站「公地活化成果專區」。 圖二：信義區空地設置停車場 圖三：士林區中山北路7段空地綠美化圖四：活化成果內容查詢持續推動公地活化全民參與　　臺北地政雲「公地活化提案平台」新功能上線後，將揭露提案數量、提案內容及經採納的公地活化提案，讓提案資訊與活化成果公開透明，也期待透過全民參與，促進在地需求導入規劃執行參考，讓政府與人民攜手打造宜居永續城市，地政局未來將持續追蹤提案計畫參採情形，並優化公地活化提案平台操作功能，想要活化公有空地嗎？快上臺北地政雲「公地活化提案平台」查詢及提案。(網址：https://cloud.land.gov.taipei/LandDevel/PubActLand.aspx　)

何謂土地徵收　　土地徵收，參照司法院釋字425號等解釋，係指國家為公共事業需要，依法定程序，對於人民財產權予以強制剝奪並給予相當或合理補償之行政作用。徵收既屬國家作用，因此須由中央主管機關內政部代表國家為核准徵收，徵收處分機關為內政部；至於補償決定事屬徵收執行機關即直轄市、縣（市）政府權責，故補償決定機關為直轄市、縣（市）政府。又因土地徵收係對民眾財產權之強制剝奪，若屬公有地自不能成為徵收財產權客體；至於徵收財產權客體包括土地及土地改良物，權利內容包括所有權及他項權利。另徵收既屬財產權剝奪，當徵收補償費發放完竣或申領抵價地核准通知送達後，土地所有權人等權利即消滅，而歸國家所有，故徵收係屬原始取得權利之原因。又土地所有權人為了公共利益受特別犧牲，故徵收除需符合正當法律程序，具備公益性及必要性外，亦應給予合理或相當之補償。土地徵收合法要件　　土地徵收合法要件包含程序合法及實質合法要件，說明如下：一、 程序合法：徵收程序應依土地徵收條例規定辦理，需用土地人需踐行公聽會程序，另依土地徵收條例第11條規定徵收前需依市價先行與所有權人協議價購，協議價購不成始得檢具相關書類申請徵收，且應注意不可使公聽會及協議價購程序流於形式。中央主管機關核准徵收後，各直轄市、縣(市)政府接到內政部核准徵收函應即公告30日，並以書面通知相關權利人，於公告期滿15日內發給補償費。二、 實質合法：土地徵收，乃國家對受憲法保障之人民財產權所為具目的性之強制侵害，係國家為實現所欲興辦公共事業之公益的最後不得已措施，故徵收除應確實遵守相關法律規定之徵收要件及程序，給予人民相當之補償外，並應符合憲法第23條及行政程序法第7條規定之必要性與比例原則，方符憲法保障財產權之意旨，使所欲實現之公益與私益維護得以兼顧。從法律觀點談撤銷、廢止徵收　　土地徵收後，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用，若後續執行時發生因徵收當時不可預見之事由，導致原徵收錯誤或缺乏必要性，需用土地人得依土地徵收條例第49條規定辦理撤銷或廢止徵收，以保障及維護民眾權益，避免浮濫徵收。　　依土地徵收條例規定，撤銷或廢止徵收係針對已公告徵收之土地，於徵收完成後，所欲興辦之公共事業尚未依徵收計畫完成使用前，若有土地徵收條例第49條規定原因，例如因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內，或已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要等原因，得由需用土地人向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收，或由原土地所有權人向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關請求撤銷或廢止徵收，循序再由中央主管機關決定。　　由此可見，除政府具有撤銷、廢止徵收之主動權外，原土地所有權人亦具有公法上之請求權，在政府未主動辦理撤銷或廢止徵收時，原土地所有權人得向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關提出請求撤銷或廢止徵收，以保障、維護自身權益。撤銷、廢止徵收之效力　　撤銷徵收後，徵收溯及既往失其效力；廢止徵收後，徵收往後失其效力。於一定條件下回復原有權利狀態，原土地所有權人需繳回補償費，原有土地則發還給原土地所有權人。行政程序法有關撤銷、廢止之適用　　撤銷或廢止徵收不排除適用行政程序法第117條或第122條有關撤銷、廢止原處分之規定，由於土地徵收條例第49條針對撤銷、廢止徵收之法定要件明確，倘發生無法適用第49條第1、2項規定之情況時，例如徵收後原土地所有權人願意改以設定地上權方式無償提供土地興辦公共事業，此時已無徵收必要，就有可能適用行政程序法第122條規定廢止徵收。　　值得注意的是，行政程序法有關撤銷、廢止原處分之規定，並不賦予人民公法上之請求權，意即，原土地所有權人僅得以陳述意見或陳情等方式「促使」原處分機關辦理撤銷、廢止徵收。　　另外，引用行政程序法第122條規定辦理廢止徵收時，亦需考量廢止徵收之一致性、通案性處理原則，以確保廢止徵收之公平性。又倘廢止徵收後依現存之事實與法令狀態，行政機關仍有義務再作成相同內容之處分(徵收)時，應不得廢止徵收。結論　　為確保徵收之適法，土地徵收條例第49條規定針對徵收錯誤或徵收後因情事變更導致徵收喪失必要性等情況，賦予原土地所有權人撤銷或廢止徵收之請求權，更督促政府對於徵收土地的程序更加嚴謹處理，政府亦應定期檢討徵收後土地是否達成徵收目的及公益，針對不合時宜之徵收適時予以修正，以增進人民對政府之信賴與整體社會之利益。　　更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載108年5月10日「撤銷或廢止徵收法令及爭訟案例解析」課程回顧、106年8月11日「土地徵收行政爭訟及實務案例分析」課程回顧。

　　您的土地徵收補償費領取了嗎？臺北市政府地政局貼心為您準備多種申領便民服務，並於地政局於網站設置「徵收保管款查詢」專區，提供即將屆繳庫期限、或各年度存入保管專戶之保管案件相關資訊，歡迎多加利用。多種方式供申領 便捷服務好貼心　　為讓民眾方便申領補償費，地政局提供全面通信申請、臺北在地到府或醫療院所收件服務、跨縣市合作代收申請案，及簡化使用印鑑證明等多項便民服務，相關便民服務細節歡迎上地政局網站徵收保管款查詢專區內「便民服務小提示」查詢。若有任何疑問，亦可逕洽地政局(02)2728-7499詢問喔。補償查詢設專區 主動通知保權益　　臺北市土地徵收補償費保管專戶內保管總金額高達12億元，約2,600多件保管款尚有餘額未領取，多數是應受補償人已死亡，未辦理繼承登記，為保障民眾權益，經地政局清查繼承人資料，主動通知繼承人領取，依據地政局統計，繼承人於收到通知後約4成民眾辦理申請領款手續。　　除了主動通知應受補償人或其繼承人領取外，自106年9月起地政局於網站「徵收保管款查詢」專區設置「徵收補償費保管款速查GO」查詢系統，只要輸入應受補償人姓名或統一編號及驗證碼，即可查詢是否有徵收保管款未領取。　　另依土地徵收條例規定，未領取之徵收補償費應存入國庫專戶保管，經通知應受補償人送達發生效力之日起，逾15年未領即歸屬國庫，為免逾期未領補償費歸屬國庫，本府於歸屬國庫前2年會再次個別通知提醒民眾儘速辦理領款手續。自108年5月起「徵收補償費保管款速查GO」查詢系統更進一步提供查詢預計解繳國庫日期，提醒民眾儘速領款。匯款申領保管款 調降匯費少負擔　　民眾申領徵收補償費保管款，經本府審核相關資料無誤後，函請市庫代理銀行-台北富邦銀行公庫處開立支票核發，為免民眾領取支票需來回奔波，地政局自93年1月1日開辦由民眾自行負擔匯費，將應領之徵收補償費保管款以匯款方式領取，已有七成申請人採取以匯款方式領取，另為節省民眾支付手續費用，與台北富邦銀行溝通協調，經台北富邦銀行同意自107年10月1日起調降匯費，民眾於台北富邦銀行開立帳戶者，匯入該銀行帳號免匯費，匯入其他銀行帳號匯費降低20元，歡迎民眾多加利用。　　為讓民眾更方便申領補償費，本府地政局將持續精進便民服務，敬請期待~~

住宅租賃糾紛頻傳，如何讓房東出租放心、房客承租安心並促使產業經營用心，內政部於106年12月27日訂定「租賃住宅市場發展及管理條例」，並於107年6月27日生效實施，另外為了健全租賃市場，全面促進租約的公平合理，保障租賃雙方權益，「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」亦於同(107)年6月26日公布實施，此規定含應約定事項22項，以及不得約定事項8項，該規定公布後，未具消費關係之新訂租賃契約條款，應依前述約定事項來簽訂，以確保租賃雙方權益。 正所謂工欲善其事，必先利其器，以下地政局通盤彙整了各項規定，就常見的租賃糾紛提供民眾有關之教戰守則，藉此減少租賃糾紛。擔保金返還爭議 租屋糾紛最常見 依照近年來地政局之統計資料，租賃糾紛最常見的就是「擔保金(押金)返還或抵充爭議」及「水電、瓦斯及管理費負擔爭議」兩大類，這兩類型就佔了所有爭議案件的1/2以上。租賃市場中，房客在入住前往往需繳給房東「押金」即所謂之「擔保金」，目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上，租賃契約屆滿後，房東應將押金全額退還給房客，另外依照「土地法第99條」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之規定，擔保金及押金最高不得超過2個月租金總額，契約屆滿後應返還押金。★教戰守則1-(注意押金金額與約定事項內容) 房客在簽訂租賃契約時應仔細注意所約定之押金金額，但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償（例如欠繳房租、水電費、管理費等）、或未盡到保管責任導致房東的損失(房屋設備損壞等)等情形，房東會優先拿押金扣抵。★教戰守則2-(簽訂租約前詳列點交清單並拍照存證) 房東與房客在押金返還上的爭議，除了因為費用未清償外，還有租賃雙方對退租後房屋「回復原狀」的認知不同有關，最常見的就是租客未經房東允許自行變更裝潢及室內擺設(如釘釘子、油漆粉刷、更換門窗等)，所以入住時的點交工作是十分重要的，租賃雙方應詳列出點交清單，並可於簽約前拍照存證，以便退租時逐一檢查，以免日後對房屋原狀認知問題的差異而產生爭議，若租賃雙方仍對押金返還仍存有爭議，亦可至在地的鄉鎮市區公所申請調解。其他費用支出 該由誰來負責 租賃房子除了每個月需負擔租金外，亦會支出電費、水費、瓦斯費、管理費、網路費等日常費用開銷，而最常見的租賃糾紛就是電費繳納爭議，一般獨立套房均配置有獨立電表，租賃契約上亦會載明電費由誰負擔，一度電多少價格等內容。★教戰守則3-(了解電價計費方式) 簽約前，租賃雙方均需先了解台電的計費方式，而房東收取電費亦不宜超過台電計費的夏季用電最高用電級距，此外其他生活費用負擔，如自來水費、網路費、管理費等，也建議要在租賃契約明訂清楚，免生爭端。若有任何應繳費用之爭議，租賃雙方亦可至所在的鄉鎮市區公所申請調解。簽訂租約謹慎小心 自身權益得以保障 地政局提醒租賃雙方於簽定租約時務必謹慎小心，內政部不動產資訊平台有「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之參考範例，此外地政局為維護租賃市場秩序，保障消費者權益，近年持續修訂及研訂各相關法規的裁罰基準，以落實業者管理。配合租賃專法的實施，率全國首先於4月1日發布「臺北市政府地政局處理違反租賃住宅市場發展及管理條例事件統一裁罰基準」，另外為積極輔導租賃住宅服務業成立，並鼓勵民眾釋出住宅委由包租業、代管業管理，亦於全國首創「租賃住宅服務業百家地圖資訊」，並於5月10日正式上線，提供民眾以便捷輕鬆方式查詢包租業、代管業的相關資訊。

產官學民合作　提供全面建議秉持著為市民服務、替城市創新的施政願景，同時以不斷提升本市地政服務品質為目標，本局於108年4月29日邀請來自產業界、學術界、民間團體代表參加「108年臺北市政府(地政組)市政顧問座談會」，冀希望藉由辦理座談會形式，經多方交流與談話後，廣納各界代表全方位且多元化的建議。本次座談會由彭振聲副市長開場，除勉勵地政工作同仁及介紹近年努力的工作成果外，並說明本府近年積極推動由管理團隊轉型成服務團隊之目標。圖1.臺北市政府彭振聲副市長致詞顧問踴躍建言　業務持續精進而在議題討論前，由本局大家長張治祥局長向市政顧問們介紹本市地政業務重點。圖2.臺北市政府張治祥局長「本市地政業務重點介紹」本次主要分為４項議題進行討論：「本市智慧測繪與空間資訊整合推動小組優先推動之策略與項目」、「探討租賃市場空屋釋出的可行作為」、「臺北地政雲未來發展方向」及「提案討論及臨時動議」，每項議題均由本局業務主管簡介後，輪由各市政顧問一一提出建言；本局除秉持著現場能處理即當場回應問題的原則外，已於３日內將會議紀錄傳送各與會人員，並同步公開於臺北市政府地政局官方網站，據以持續精進本市地政業務服務項目。圖3.市政顧問王進祥先生(中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長)踴躍建言活動圓滿辦竣　餐敘回饋交流為特別感謝過去一年來，市政顧問出席各種形式的會議中給予本局專業建議與支持！本次活動除於會中踴躍討論指定議題及提案問題外，特別於座談會後辦理餐敘活動，安排業務主管與其相關專業領域的市政顧問彼此交換意見、交流回饋。同時我們也期待未來一年，地政局能以堅強的陣容，繼續與市政顧問們透過互助合作、公私協力的方式，共同為本市地政業務開創卓越貢獻。圖4.本次座談會議題討論時間之現場實況

公私協力 雙向溝通 　為建立與地政士間雙向溝通之管道並提升為民服務品質，本市中山、士林、松山地政事務所於本（108）年5月15日召開108年聯合地政士座談會，除邀請本市社團法人台北市地政士公會、社團法人臺北市第二地政士公會、台北市地政士志願服務協會、台北市地政業務從業人員職業工會等代表，亦請財政部臺北國稅局中北稽徵所及本市稅捐稽徵處中山分處派員與會，與地政士朋友們在執業上可能遭遇的問題及相關法令，進行多方意見交流與討論。業務宣導 收穫滿滿 　 為使座談會內容豐富多元，特別針對與民眾權益息息相關的「地籍異動即時通」、「未辦繼承登記不動產」、「臺北市智慧地所服務」、「行動支付」與「公務機關信用卡繳費平台」等各項最新法規新訊與便民措施進行宣導；除此之外，座談會中也特別邀請國稅局及稅捐稽徵處人員分別就「個人課徵房地合一所得稅制度、遺產稅及贈與稅附件上傳功能上線」及「稅務E化與便民服務措施」加以說明（圖1），宣導內容精采豐富，與會地政士們獲益良多。交流回饋 圓滿結束 　座談會上，地政士踴躍發言、積極展開對談（圖2），除針對地政士執業上遇到的問題提出討論，並對各項政策提供許多良善的建言外，也讓地政士對於地政業務的各項創新措施更充分的了解，本次座談會在多元的意見交流及順暢的雙向溝通中，圓滿結束。