「地政局2016施政架構，我有意見！」網路問卷調查活動於105年2月21日結束，符合參加抽獎資格者計有212人，臺北市地政局已於3月1日上午10時在本府市政大樓3樓資訊室公開抽獎，並由政風室及會計室人員監證抽獎過程。得獎名單如下：一獎精美安妮兔色釉杯碗組10名 li***@hncb.com.tw rubby***@gmail.com vincent***@yahoo.com.tw Sunwo***@hotmail.com choc***@yahoo.com.tw apple200***@yahoo.com.tw sarhu***@gmail.com gosu***@yahoo.com.tw peggy85***@yahoo.com.tw yueht***@gmail.com 二獎可愛蛋糕造型環保袋10名 kilayk***@pchome.com.tw att1***@yahoo.com.tw sdm***@yahoo.com.tw kinyosu***@yahoo.com.tw suro0***@gmail.com s8751***@yahoo.com.tw ray941***@yahoo.com.tw rusin***@gmail.com 2014f***@gmail.com 296*****9 地政局感謝民眾的參與及支持，同時也恭喜幸運的中獎人，近日將以Email通知中獎人，獎品於公布中獎名單後陸續寄出。

一月電子報回顧了過去一年的重要工作，二月提出新年願景展望，三月份則配合土地開發總隊成立十年的回顧與展望，結合2016年施政使命中「多元開發‧區域再造」所對應的「開發台北新區」與「智慧生態社區」兩項施政重點，探討當前台北市土地開發的課題與對策。土地開發總隊的破與立 〈總隊的一到十〉紀錄成軍十年來的回顧，值得一提的是總隊改變過去土地開發常用的強硬手段，改為溝通聆聽的方式，因此北投士林科技園區區段徵收小蜜蜂計畫獲得臺北市政府98年度服務品質獎、第二屆行政院服務品質獎等多個獎項，鼓勵同仁多以同理心並勇於突破、創新。〈”進擊的”土地開發〉則是談當前土地開發種種現實的課題與挑戰，並分別提出因應之對策，以就教各界。土地開發權益的公與義 近年來以都市更新、捷運基地聯合開發或以繳納代金進行容積移轉等不同方式辦理都市再造，開發過程關乎眾人的利益與權利，為了讓區域再造合乎公平合理，〈估價嚴審護公益〉一份嚴格審查估價報告書將直接影響土地所有權人、投資者及市府等各方之財產分配權益。此外，受大埔事件等之影響，〈區段徵收計畫公益性與必要性之探討〉點出現行區段徵收制度的省思，應重視檢討徵收的要件與程序。唯有顧及公平與正義，方能減少土地開發的糾紛。臺北地政維新向前行 為符合現代多元社會的開發共識，地政公民咖啡館本月連載的「智慧生態示範社區」主題，去年獲得的意見「與資訊局促進民間參與智慧化公共設施先期規劃案合作，以及盤點5處實證場域在地民眾需求」已納入今年本局施政策略平衡計分卡中，並規劃在2016年以「智慧生態社區」作為指導落實納入生態工法及智慧設施。時代演進、社會變遷督促著政策制度與創新技術往前進，政府唯有跳脫舊思維才能創造嶄新的局面，面對問題，從根本著手改進，才有機會一步步實現臺北地政維新。

臺北市建城百餘年來，因開發期程不同，各區呈現不同的發展樣貌，部分開發較早的區域，建物老舊、市容窳陋，市府為守護市民的居住安全、提供合宜的生活環境，並改善交通，提升都市動能及加速取得公共設施用地，保存歷史街區及建築物，近年來以都市更新、捷運基地聯合開發或以代金繳納進行容積移轉等不同方式辦理都市再造，增進都市成長與發展的能力。在各種不同的辦理方式中，因應其目的必須進行各項價值評估，而估價的結果直接影響土地所有權人、投資者及市府等各方之財產分配權益，基此，嚴格審查估價報告書，更顯其重要性。都更權變效益增億 都市更新以權利變換方式進行者，權利變換前各宗土地間權利價值查估結果，將影響更新單元內各土地所有權人間之相對公平性；而權利變換後建築物及其土地應有部分之權利價值查估結果，則將影響土地所有權人與實施者間分配更新後房地之公平性；另外在估價過程中，公有土地價值屢有低估情形。本局配合市府都市更新審議作業，遴派4位同仁擔任委員及幹事，參與審查報核之都市更新事業計畫、權利變換計畫及估價報告書等，透過估價範本的建立、嚴格的審查作業，大幅提昇估價報告書品質，並如實反應地主權利的合理分配比例及公有地權值，成效卓著，自102年至103年公有土地應分配之土地權值，增加效益共計約20.5億元，經由嚴謹的審查程序，嗣後對於公有土地權值偏低等不合理現象已有逐步改善，故自103年至104年，公有土地應分配之土地權值增加部分降低約為9億元。聯開權配公平合理 監察院曾於101年間糾正新店機廠聯合開發基地權益分配一案，造成市府權益受損，為避免再發生類此事件，本府捷運工程局對捷運開發案制度提諸多精進作為。其中對市有土地參與聯合開發修訂權益分配須知，本局除協助建立聯合開發基地估價作業法制化，以作為後續分配作業之依據外，並自102年8月起參與權益分配審議委員會及工作小組會議26次，協助審查估價報告書125本，提高土地貢獻成本，增加地主權益分配比例，使投資者、地主與市府之間權利價值分配結果更為公平、合理。容移代金健全透明 本府為加速公共設施保留地取得、保存歷史街區及歷史建築物，並導正容積移轉衍生利益流向少數私人之弊，訂定容積移轉以代金折繳，將增額容積之利益回歸全體市民。為合理計算代金價額，本局建議都市發展局擬定「臺北市政府容積移轉折繳代金估價報告書範本與製作注意事項」，確立容積移轉代金折繳計價方式及流程，使容積移轉價格透明化，健全容積移轉制度，並自104年3月起參與容積代金審查會議9次，協助審查估價報告書27本，容積代金的繳納除可穩定市府財源，供後續辦理公共設施保留地取得及公共設施工程開發費使用，並明確開發成本分析架構，降低容積承購者開發風險。嚴審估價 公私雙贏 隨著各項開發案件的推動，不動產價值的估算，關乎其價值的公平、合理，進而影響開發期程，本局於協審估價報告書過程中嚴格把關，使估價結果更為公平，改變以往公有土地參與開發案中之相對弱勢，維護公有土地權益，同時促進估價產業的健全發展，達到公、私雙贏的局面。

什麼是徵收？除了基於公用、公益之原因取得私有不動產財產權，你知道「土地徵收」包含哪些行政程序與法律效果嗎？地政局將於2016年3月18日（星期五）上午9時00分至12時00分在臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號）舉辦「行政程序法之重要原則─以土地徵收程序為例」講座，由東海大學法律學系范姜真媺教授擔任講師，親自為大家來解答。本局承辦單位聯絡方式承辦單位及聯絡人：臺北市政府地政局地用科 張矞婷電話：02-2728-7496傳真：02-2720-2005E-mail：oa-0901@mail.taipei.gov.tw

部分共有人相同的2筆地 不得依土地法第34條之1設定不動產役權 99年8月3日增訂的民法第859條之1規定：「不動產役權，亦得就自己之不動產設定之。」，必須是需役不動產與供役不動產「均為同一人所有」才可以，因為共有人之應有部分，係抽象的存在於共有物之任何一部分，而非具體的侷限於共有物之特定部分，換言之，共有物之任何一部分均含有其他共有人之權利，所以「共有人就共有不動產」行使權利或設定負擔時，應認為係「他人之不動產」，而非「自己之不動產」。內政部105年1月30日台內地字第1050401883號函解釋，需役地與供役地部分相同之共有人依土地法第34條之1第1項規定設定不動產役權，係供役地同意設定之共有人〈自己〉代理未會同之共有人與需役地共有人〈即自己〉為法律行為，違反民法第106條禁止自己代理之規定，因此，需役地與供役地部分相同之共有人，不得依土地法第34條之1第1項規定設定不動產役權。

「進擊的」語彙來自日本動漫「進擊的巨人」，描述的是世界上突然出現了人類的天敵「巨人」，人類為了生存逃到一個地方並蓋起三重巨大的城牆，享受了一百多年的和平。直到有一天巨人突然出現，以壓倒性的力量破壞城門，捕食人類，主角親眼看著人們及母親被巨人吞食後，學習和巨人戰鬥的技術，成長為戰士，並誓言殺死所有巨人以改善生活。這部在亞洲及歐美各地擁有高人氣的日本動漫也帶動了流行用語「進擊的…」。 數十年前在臺北市辦理區段徵收或市地重劃，只要舉起法令的旗幟，並耐心與地主或住戶溝通，均能順利完成。但在公民參與、保障私有財產權及徵收是否違憲等意識愈趨高張的這個年代，法令不再是政府辦理開發的護身符，而應在合法性下，更廣泛地探討合理性、公益性及必要性，因應擬開發地區的不同條件，選擇適當的整體開發方式（表1）。但從地政局土地開發總隊辦理區段徵收及市地重劃十年經驗，即使選擇了一個最適當的開發方式，仍會與開發區內原有住戶的居住與生存權亦有所衝突，引發各界質疑開發的正當性，因此必須設法以「"進擊的"土地開發」的觀念與手法，在執行政策的同時，兼顧符合社會公義、配合社會環境變遷及市民的期待，以突破困境。表1：整體開發方式比較表資料來源：李得全&許雅芝，2016:87。調查兵團－土地開發的課題及對策 土地開發總隊從十年來推動土地開發的經驗歸納在臺北市推動區段徵收或市地重劃遭遇的挑戰與課題，並提出對策(表2)，期許在現行體制下實戰精進。表2：土地開發遭遇課題及對策 然而現行遭遇的執行課題不只上述，仍有許多問題待解決，未來將進一步與產官學研民各界，共商出策進作為以裨補闕漏，例如： ​在政策制度面 :交通大學林健正教授(2016:107)認為從開發完成後的外部效益及公益性來說，區段徵收較市地重劃具提升土地利用的完整性與公益性；但政治大學徐世榮教授與戴秀雄助理教授則主張區段徵收游走違憲邊緣，應檢討存廢。 在創新技術面：臺北市是高度都發地區，開發區多緊鄰人口建物密集市區工程施作複雜困難度高；出售開發後剩餘的土地回收開發成本，遭評政府帶頭炒作土地；開發區和周邊都市景觀及街區系統無法接合，造成地區風貌、建築樣態與街道紋理的斷裂(李得全&許雅芝，2016:87)等。高牆外的世界－結論與建議 現階段區段徵收或市地重劃的開發方式，均面臨了政策制度面與創新技術面的挑戰，我們期待由過去的執行經驗以及現今變化中，學習新的思維觀念、重新認知土地開發，並持續發展新的應對策略，轉變土地開發方式，期望民眾與政府都能在公平、公義及合理條件下，共享開發利益。於此情形下，歸納以下3個推展面向： 整合土地開發制度：內政部採納各地方政府建議著手研擬「土地開發法」，期能整併區段徵收與市地重劃制度，將2大開發制度的優缺點去蕪存菁，並兼顧公益性、必要性及合理性。未來將持續配合內政部修法，將開發經驗回饋至土地開發新制，期於制度面、法制面更臻完善。 創新開發技術：未來新開發區內規劃之新建公共住宅將採智慧社區模式，規劃施作智慧電錶、電網、微電腦瓦斯錶等；至於公共工程方面，除既有的樹 木保護計畫外，將進一步落實採行生態工法，於施工過程中重視人為環境與自然環境的互動與共生，以達永續發展目標。 重視安置議題：除了在地安置為原則外，期望於不同的土地及建物權屬屬性及資格條件下推衍出分類、適地之安置方式： 承購安置住宅：合法建物及民國77年8月1日以前的違章建物所有權人得按成本價承購安置住宅。 配租公共住宅：民國77年8月1日以後的違章建物所有權人，或有設籍但無屋的住民得優先配租公共住宅。 協力造屋：推動有地無屋的小地主進行協力造屋及社區營造。參考書目：​1.李得全，許雅芝(2016)。從都市計畫角度談市地重劃，建築師雜誌，(493)，84-892.林健正(2016)。頭前溪兩岸空間發展策略，建築師雜誌，(493)，103-107。

地政局在去(104)年11月28日舉辦「2015臺北地政公民咖啡館~喝咖啡，聊地政」，廣邀產、官、學、研、民參與，透過公開對話方式，蒐集各界對臺北地政10個施政重點的意見。此次活動，針對「智慧生態社區」主題，有智慧生態社區示範計畫、以參與式預算推動智慧生態社區之執行策略及社區發展之永續性財務規劃3大討論議題，經3回合熱烈討論獲得9項結論，地政局再參考這些結論提出策進作為，並納入策略地圖及平衡計分卡中，提升行政精準度，讓喝咖啡聊出來的想法與創意，不會在完成會議紀錄後畫下句點，而能落實到地政業務的實作層面，將民眾參與的層次由諮詢(Consult)提升至涉入(BeInvolved)。「智慧生態社區」3大討論議題 智慧生態社區示範計畫：地政局結合生態城市、智慧城市及民眾參與等目標，提出「智慧生態社區示範計畫」，期運用社區營造及創新技術，落實生態城市的目的，將臺北市打造成新一代宜居城市。 以參與式預算推動智慧生態社區之執行策略：在柯市長「開放政府、全民參與」的理念下，地政局推動智慧生態示範社區時積極導入「參與式預算」精神，改變過去抵費地盈餘款基金僅得以機關學校提案，由上而下的地方治理運用模式。 社區發展之永續性財務規劃：在智慧生態示範社區推動的過程中，我們試圖透過地方工作坊的討論互動，媒合各專業者與地方意見，在智慧城市的概念下，利用廣告、行動推撥及雲端、電子商務等新技術，建立可能的商業模式(Business Model)，真正實現全面永續的目標。圖1：桌員熱烈討論成果各界熱烈參與，9項結論 都市綠化：希望政府透過鬆綁法令及輔導技術，讓民眾可以正確、安心得作都市綠化及耕種。 海綿道路：希望藉由海綿道路解決洪水氾濫的問題，但有重複挖補修補的效益疑慮。 社區特色：一旦社區有了自身特色，可向公部門、私部門、國際銀行、NGO等爭取經費，政府應協助社區找尋並建立自身特色。 基金專用：建議重劃抵費地盈餘款用於推動智慧生態示範社區，加強生態綠化。 生態綠能：建議引進國外案例，例如收集寵物排泄物作生質能。 機場遷建：建議松山機場遷建並推動附近地區都市更新，發展智慧生態社區。 智慧城市：政府資訊應公開透明，透過分析研擬相關政策，爭取民眾支持。 世代共住：建立跨世代而且長照樂活的生活機制，在社區中營造老中青三代共同生活的環境與空間，達到智慧生態社區的願景目標。 社區指標：用智慧化數據反映北市生態現況，計算出迫切進行改善的項目。圖2：成果發表時間納入策進參考，實踐智慧生態目標針對桌員最終獲共識的9項結論，其中結論2「海綿道路」地政局已請所屬土地開發總隊就辦理中的開發新區評估，優先於適宜路段採納施作；結論4「基金專用」及結論7「智慧城市」與地政局的施政重點「智慧生態社區」、「智慧開放政府」、「社群知識網站」及「法規透明合理」等項目相關，未來也將配合專案計畫辦理；另外有關重劃區抵費地盈餘款用於推動智慧生態社區的建議，地政局已將「智慧生態社區案件執行數」納入策略地圖及平衡計分卡中，以KPI訂定執行目標，規劃在105年以「智慧生態社區」作為指導納入生態工法及智慧設施，與資訊局促進民間參與智慧化公共設施先期規劃案及財政局抵費地基金綜合規劃案合作，盤點位於內湖、南港、文山、士林及信義5個行政區內重劃實證場域的在地特色及民眾需求，建立社區指標，再依指標及民眾需求，合理分配資源，進行舊重劃區再生。其餘各項結論，則轉發給權管單位，期許藉由市府各局處分工合作，一起推動臺北市朝智慧生態城市邁進。圖3：本局施政架構及智慧生態示範區策進圖

地政局為就2015過去一年完成之施政成果，與2016年擘劃之「公義、智慧、生態、大台北」施政願景下擬定的施政架構，為廣泛蒐集意見，於105年1月25日邀集內政部地政司、各縣市地政局首長、本局市政顧問、各專業領域的委員、各公會代表及專家學者代表等舉辦「2016臺北地政公益論壇」，經由此跨層級、跨專業、跨公私領域觀點的交流與意見的匯集，以了解產官學對上述策略與施政架構，在實現地政創新與遂行公益措施的看法、需求與期待，作為本局未來推動「地政服務大躍進」施政目標之參考。回顧與展望 本次論壇特邀請本府林欽榮副市長為該活動致詞，其致詞中對本局過去一年在市府工作推展上的努力與配合，給予肯定與支持，讓與會的同仁與來賓獲得很大的鼓舞。林副市長致詞後，由李得全局長以「2015回顧2016展望」為主題，向與會貴賓進行簡報。2015的回顧，主要呈現本局就法令、公地清查的盤點成果；團隊人事、組織、功能與願景的整理；地政業務經盤點、整隊後再次扭上發條，踏步向前邁進所展現的成果；2015年舉辦的各項座談會、公民咖啡館與進行的問卷調查所滙集的結論與民意；面臨的挑戰與施政亮點。而2016的展望，則是顯示彙整上述專家與民眾意見後，重新修正本局施政架構內容與未來施政重點關鍵績效指標，以及亮點計畫，努力朝向「公義、智慧、生態、大臺北」邁進。產官學集思廣義 針對本局施政成果及施政架構之內容，與會貴賓除給予肯定外，也分就產、官、學的立場提出其建議事項，綜整如下： 未來要解決的土地問題，應從稅賦公平及人民負擔的角度，正視居住正義的議題。 在不影響隱私的情形下，政府提供的資料應能更公開。讓學界在政策制定上與政府進行合作，並能扮演一個更好的制衡角色。 土地或不動產，是國家最大的內需，為穩定國家的建設基礎，要更重視地政這個專業的體系。 政府應傾聽與重視人民與業者的聲音。 善用政府機關內部的資訊，使不動產市場發展正常化；並善用包含地政士、經紀業及估價師公會的力量，宣揚政令。 政府機關內部人員，為適應環境的變異，應勇於接受各種的挑戰與刺激。 藉由論壇的討論、交流，一方面讓產官學界能從整體的觀點了解本局推展的業務工作，也藉此機會讓本局的施政規劃，更能掌握民意脈動。而未來本局也將持續的與產官學界溝通交流，以落實「公義、智慧、生態、大台北」的施政願景。

區段徵收的本質 台灣歷年來為因應社會、經濟發展的需求，對於低度利用土地或農業用地之變更使用，均透過區段徵收方式創造建設用地，使區段徵收成為滿足公共建設用地需求，推動各項重大建設之重要手段。區段徵收為徵收態樣之一，然在自償、閉合式的財務原則下，成為藉土地處分收入，以償還開發費用的一種整體開發方式。實質上等同政府藉公權力之行使，強制土地所有權人合作開發，再由政府與被徵收人共享土地整體開發利益。甚有將全部開發資金由開發者自籌，再就區段徵收後整理之土地，以開發成本專案讓售予開發者；或將土地之標售，採「預為標售」方式辦理，使區段徵收質變為公私合夥性質之土地開發事業。徵收本質與公益審查之必要 區段徵收制度經歷年來的轉化，從制度創始之「漲價歸公」、「利益分享」，已逐步演化成「公私合夥」性質之土地開發。依現行規定，辦理區段徵收取得土地的用途，有具體之「公共使用」(Public use) 屬性者；有廣泛之「公共目的」(Public purpose ) 經濟政策屬性者。惟不論「公共使用」或「公共目的」，在徵收公益之要件下，對區段徵收本質的確認與公益性之審查，仍屬必要。徵收屬性及公益內涵之定位 其次，以區段徵收後的土地處理來看，區段徵收已涉及「私徵收」（Private takings）之範疇，雖仍涵攝在「公益徵收」（Publictakings）概念之下，然我國土地徵收體制，對於徵收土地供私有或私用之「私徵收」，於發動徵收時，其公益性及必要性之審查標準為何?如何確立其準據？迄乏具體明確規範。土地徵收條例第3條規定：「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地……」，其中「公益」之內涵為何？是否涵攝「私徵收」？仍有未明。同樣，雖在司法實務上司法院大法官有關土地徵收的解釋不少，惟對我國土地徵收之屬性定位，亦未見適論。現行區段徵收的省思 現行區段徵收制度，程序上大都在都市計畫階段以附帶條件方式，明訂以區段徵收進行整體開發，以取得公共設施用地。如此，顯然誠屬以目的來正當化手段之單純的功利主義思考模式。在缺乏可見性的公益、必要之合理化基礎上，以都市計畫附帶條件方式，實難成為發動區段徵收之公益性正當化基礎，且現行規範對公共利益之審查，亦混淆了公益判斷之階段性。為健全徵收制度，宜就現行制度之徵收要件、徵收程序，重為審視檢討之。