近年來房價高漲導致居住負擔越益沉重，間接排擠社會資源的正常分配，遏止投機不動產市場，係邁向公義社會刻不容緩的作為。地政局於去(104)年11月28日舉辦「2015臺北地政公民咖啡館~喝咖啡，聊地政」，針對「公義社會」主題，就"如何健全房市實現公義社會"議題，透過聊天對話中廣納民眾對於健全房市之看法，並凝聚具體可行之共識。健全房市4面共識一、供給面： 都市更新係促進健全房市的方法之一，但都更後房屋稅提高，造成原住戶無法回歸，故推動都更過程中尚需思考如何協調原住戶與新住戶之間的權利義務，惟都更到底應該怎麼更，實有待進一步研究。二、需求面： 在買不到房子的情況下，建議應透過租賃專法保護承租人權益，並且提供只租不賣的社會住宅。三、交易安全面： 應加強政令宣導讓民眾知道不動產交易相關法規，並且可由臺北市各里之里長伯協助交易安全宣導事宜，此外，並應加強業者違規查核。四、土地儲備面： 建議保護農地，以安置老年人或弱勢族群。配合修法為民發聲、 交易安全納入策略 針對上述的4面共識中，供給面及土地儲備面業已轉發給權管單位，期許藉由市府各局處分工合作，一起健全房市實現公義社會，而有關需求面及交易安全面，成果分述如下：配合修法為民發聲 需求面的「租賃專法」雖尚處研議階段，但內政部已著手擬訂房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，並已送行政院消保處審查，審查過程中地政局亦積極配合提供相關意見，期透過前揭應記載及不得記載事項規範企業經營者與承租人雙方之權利義務，並給予承租人於契約上公平之保障。交易安全納入策略 交易安全面之共識已納為地政局策略地圖及平衡計分卡「維護交易安全」中，並訂定３項KPI執行目標，於105年以「房市資訊大公開」為亮點計畫。此外，地政局於105年度里鄰長研習活動規劃辦理公民養成課程已提報不動產交易常識相關課程，藉此向里鄰長傳授不動產交易安全常識，進而提高不動產交易安全宣導效益。

什麼是「政府服務品質獎」？其設置之緣由及各項評比指標為何？政府機關應如何參與並藉此精進服務品質，以滿足民眾之期待與需求？地政局訂於105年6月13日(星期一)上午9時至12時，於臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47之12號）舉辦「提升政府服務品質：寓變革於參與政府服務品質獎」專題講座，由世新大學行政管理學系陳副教授俊明，親自來為大家解答，歡迎各界踴躍報名參加；報名方式採網路報名，名額有限，請速報名。演講大綱一、政府服務品質績效評比指標二、提升政府服務品質所為何來三、提升政府服務品質的策略四、代結語：寓變革於參獎之中承辦單位聯絡方式承辦單位及聯絡人：臺北市古亭地政事務所 高詩琪電話：(02)2935-5369分機508傳真：(02)2935-5372E-mail：a16020540@mail.taipei.gov.tw

臺北市政府為健全房市交易、促進預售屋交易資訊透明化，由地政局、法務局、建築管理工程處人員聯合財政部臺北國稅局人員進行預售屋聯合稽查，藉以輔導建商及不動產經紀業者遵守法令規定，替消費者注意買賣契約潛藏的交易陷阱，以免吃虧受騙。契約違規 居高不下 本府自103年起針對預售屋建案買賣展開聯合稽查迄今，發現預售屋定型化契約違反規定之比例仍然居高不下，經統計稽查結果，103年第一次稽查39案中僅有2案合格(違規率94.87％)，103年第二次稽查15案中僅有1案合格(違規率93.33％)，104年第一次與第二次分別稽查10案與9案，竟然全數不合格(違規率100％)，針對違規業者，本局已依消費者保護法及臺北市消費者保護自治條例等規定要求業者限期改正，業者均已於期限內完成改正，限改合格率達100%，顯示業者配合意願很高。但是，因為部分業者對相關法規不熟悉或不明瞭，造成遺漏或認知錯誤，導致違規率居高不下，市府將持續加強宣導及查核並嚴格執法，相關查核結果，也同步公布在本局網站，提供民眾參考，讓民眾買房安心。契約預審 源頭把關 為了降低預售屋定型化契約違反規定之比例，本局前於去（104）年11月9日邀集本市不動產開發商業同業公會及本市不動產代銷經紀商業同業公會等單位召開會議，研議建立預售屋契約預審制度，以提高契約合格率。會後，旋由本府訂定「臺北市預售屋定型化契約預審機制協力計畫」，於104年12月29日核定並送本市不動產開發商業同業公會；本市不動產開發商業同業公會（以下簡稱公會）訂定「預售屋買賣定型化契約預審機制作業要點」，並於104年12月31日經第16屆第5次董監事會議通過，期以公私協力之方式，共同推動定型化契約預審。未來，預售屋買賣定型化契約除本局主動查核外，也加入業者自主管理的實踐，從而提升業者服務品質，有效降低預售屋定型化契約違規比例，也減少業者修改契約書成本，本府結合公會推動的定型化契約預審機制是全國首創，將政府查核結合業者及公會的自我檢視，防弊與興利兼顧，為有效執行的創新與改革，是公私協力以增進效益之最佳模式。提升效率 程序把關 本府為保障預售屋交易安全，全國首創發布「臺北市預售屋銷售規範」，並於103年8月15日起生效，希望能導正預售屋銷售過程的違規行為。本局體認到預售屋的查核工作須因應經濟變遷並順應需要，為明確查核重點，再增加預售屋稽查相關作業規範，經檢討相關條文，將「臺北市預售屋銷售規範」修正為「臺北市預售屋聯合稽查作業要點」，例如，為防範建商蓄意將工業區內預售屋以住宅的名號來銷售，誤導民眾使其因工業宅的房價比一般住宅便宜而購買，卻不清楚背後所藏的風險與居住安全，對此，修正後明定工業區之預售建案優先列入受稽查對象以全面稽查。本作業要點修正，業於今（105）年1月20日生效，除使查核作業更為公開透明，也可使業者事前檢視業務執行方式，以符合相關法律規定，提升執業品質。 「改變臺灣，從臺北做起」，政策與執行是維護不動產交易安全的法門；資訊透明公開，則是執行管理作業之必要配套措施。本局除了持續實施預售屋買賣定型化契約之查核，做好公權力賦予的職責嚴格為民眾把關，也將秉持專業創新精神，以長期、穩定的政策，除跨域合作，更藉由公私協力，讓不動產交易朝向健全發展。

建構智慧城市三階段 智慧城市發展可以分成三階段，臺灣目前屬於成長階段，其中臺北已經慢慢進入成熟階段。而臺灣在智慧社區服務生活需求(例如:7-11購物、繳費、購票)方面領先其他國家，這個優勢再加上改變過去服務商被動提供無差異化服務的模式，匯集社群網絡、個人化需求、情境、偏好等資訊，支援居民與業者「智慧供需動態媒合」，提供情境式精準個人化推薦，讓消費者輕鬆獲得符合需求的商品或服務。 (智慧城市三階段示意圖)智慧國土 智慧國土是以永續價值為出發點，運用網路科技智慧與管理，建立人、環境及社會等三個面向的互動關聯，並透過災防、運輸及城鄉等不同領域的具體實踐，落實成為經濟發展、社會正義與環境保護兼籌並顧的永續發展。 (智慧國土推動之規劃) 智慧防災 臺灣在歷經多次的大型天災後目前是以「遠離災害、躲避危險」為最高防災指導原則，在無法改變環境的態勢下，除提升預警與監測的科學技術與研究外，平時就需掌握所有環境的基本資料與監測變異，在災害來臨前提早提出警告，藉由手機、網路等科技在各方面的應用，是國際上災害防救操作的趨勢。 日本在311大地震後更加重視智慧方災，研發手機智慧防災的app程式，當發生災難時使用者能立即得到消息並在第一時間撤離。那在臺灣智慧防災推動的如何呢?其實臺灣在智慧防災部分推動的很不錯，近年來臺北成立了災害應變中心，如果臺北發生自然災害時，災害應變中心能即時做出災難應變，以減少自然災害所造成之生命財產損失。 (智慧防災設施) (智慧防災流程示意圖) 智慧運輸 智慧運輸系統是藉由資訊感測、通訊、控制與管理等科技，將運輸系統內的人、路面、車輛所蒐集的資料整合，經由智慧化系統處理轉化成合適的資訊，透過通訊系統即時的溝通與連結，改善與強化人、路面、車輛三者之間的互動關係，提高用路人的交通服務品質與績效，進而增進運輸系統的安全、效率與舒適，同時降低城市交通擁擠現象與減少交通對環境衝擊。 (智慧運輸概念圖) 智慧社區 智慧社區要是以居民需求為出發點，利用資訊通訊科技及網路雲端等智慧科技系統相助下，有效提供居民的交通、醫療照護、教育等服務品質，使社區居民享受優質生活環境。 臺北人口少子化、老人化位居全台之冠，未來高齡化社會來臨時，造成工作人力減少及醫療、照護需求增加等問題，所以如何有效應用智慧社區內的網路、雲端、物聯網及智慧科技設備等，提供高齡者需要的醫療、照護、居家及安全服務等，以降低照護人力，並維持高齡者生活品質，是目前臺北應積極發展之重點。 (智慧社區發展理念圖)

俗話說，有土斯有財，有恆產者有恆心，每個人從年輕奮鬥到老，無非就是想要有個溫暖的家，自己購屋或換屋，或者是幫子女買房創業，免不了要經過不動產交易，包括買賣和贈與等等，很多民眾努力了大半輩子的積蓄，結果在不動產交易過程中，稍有不慎而誤觸陷阱，因此臺北市政府透過本次地政講堂活動，教導民眾如何在不動產交易中保護自己的權利。不動產交易流程 在不動產交易中，六成以上的案件都是透過房仲業者作為居間仲介，來進行交易，真正的交易當事者是屋主和買方，雙方簽訂不動產買賣契約書後完成交易，仲介只是幫買方找房子或是幫屋主找到買家的中間人。除了買賣契約書外，買方和賣方之間也會簽定相關的契約，例如屋主委託仲介業者銷售，就會和業者簽訂委託銷售契約書，而買方在交易的過程中，也會和仲介業者有斡旋金或訂金的約定。在各個環節中都可能會產生糾紛，例如訂金的糾紛、契約審閱期間的糾紛，或是房仲業者有未善盡告知屋況的責任等等。 除了仲介業者以外，地政士也在不動產交易過程中扮演相當重要的腳色，負責簽訂契約、協助辦理移轉登記、說明買賣雙方的權利義務等工作，雖然不動產仲介公司都會有簽約代書，但消費者也可以自己指定代書代為辦理相關手續。仲介業者在不動產交易過程中，有調查產權和現況的義務，根據不動產經紀業管理條例，仲介業者在接受委託後，需製作不動產說明書，並由不動產經紀人簽名蓋章，以示負責，買賣雙方也需簽名蓋章，並向買方詳細說明。房地產消費糾紛常見的問題 根據政府統計，大部分的不動產交易糾紛分為資訊不對稱、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛等。資訊不對稱以廣告不實為最大宗，產權糾紛最常見的是頂樓加蓋的問題，消費者遇到有頂樓加蓋的情形時，一定要特別注意，「一屋二賣」則是違反契約條文規定最常見的情形，施工品質瑕疵中，房屋漏水、輻射屋、海砂屋等是較常發生的問題。 關於契約審閱期，消費者保護法中針對定型化契約有特別規範，必須給消費者合理的審閱期，一般委託銷售契約書至少要三天以上，預售屋契約則要五天以上，以保障消費者的權益，不過上有政策下有對策，業者會透過各種方法規避契約審閱期，消費者要特別注意。另外，契約書或不動產說明書中應記載和不得記載的事項，法律皆有明確規範。委託銷售契約分為一般約和專任約兩種，專任約簽訂後，在契約期間就只能由該家業者銷售，一般約則是各家業者都可以銷售，要選擇哪一種，就看消費者個人的考量如何。 關於履約保證專戶，一般在簽訂買賣合約後，房仲業者都會開設買賣價金履約保證專戶，這個專戶可以確保買方在依約履行卻沒有取得房地時，能完整取回已經支付的全部價金，賣方也能確保取得應得的全部價金，但履約保專戶並非保證履約，只是一個代收專戶的性質，如果遇到房屋瑕疵或產權不明等情形，履約保證專戶無法解決。此種履約保證專戶通常對業者有利，其中可能會有條款規定，房屋仲介可以在房屋點交之前先從專戶領取仲介服務費，消費者可以要求刪除這項條款。 法律規定，仲介業者必須為買方和屋主製作一份不動產說明書，但有半數以上的業者會直接請屋主填寫屋況，並請屋主簽名，萬一成交後發生狀況，業者可能會將責任推給當初簽名的屋主，屋主也可能會不服氣，因而產生糾紛，因此業者必須親自調查清楚並請不動產經紀人蓋章，買方也要仔細閱讀。另外還有一種現況說明書，常被不肖業者用來代替不動產說明書，內容指的是房屋的「現況」，房屋過去的情況並無紀錄，與不動產說明書不同，消費者要特別注意。104年10月實施的新版不動產說明書除了說明不動產本身的現況，還要包含外部環境例如有無嫌惡設施等。 有關房屋氯離子含量，民間或政府都有提供檢測，但並非隨便找民間機構檢測氯離子含量，有不滿意的就能夠解約或退屋還款，法院會有較為嚴謹的認定，必須房屋結構上有倒塌的危險，才有解約或退屋還款的可能，以過往的判決來看，氯離子含量要超過每立方公尺1KG以上，若不至有倒塌危險時，屬於房屋有些微瑕疵，有減價的空間。在九二一大地震後，為了防災需求，各地方政府有對海砂屋進行分級列管，較輕微的僅須列管獲改善，嚴重的情形則需要限期拆除，買方在買屋時一定要特別去了解相關情形，並請對方在合約上註明清楚。交易之前須知道的不動產交易契約:停、看、聽 契約書部分，政府現在也有製作包括新成屋、中古屋、預售屋、停車位等的契約書範本供民眾下載參考，但千萬不能全部照抄，有不適合的條款必須刪除。至於契約書該如何量身訂做？第一點必須釐清買方和賣方的身分，是自然人或甚至有禁治產或監護宣告、輔助宣告的情形，如果有前面的情形，需要有監護人或輔助人。如果是法人處分其廠房或辦公室時，需要經過董事會或股東會決議，在交易時一定要確認有沒有提出決議的證明文件，以免權益受損。另外在交易時有一種情形叫指定登記名義人，即買方買下不動產，但指定登記給其他人，可能是父母、親戚、子女等，此時出賣人必須注意，在契約上，應將登記名義人成為買賣契約的保證人，萬一將來買賣合約有解約的情況時，回復登記原狀的義務才能由身為保證人的登記義務人負責。消費者如果在不動產交易上有糾紛時，可以先循政府的消費爭議調解委員會進行調解，或找消費者保護官處理，若仍無法解決，則可向法院提起告訴。

為擴大便民服務，提供民眾多元便捷申辦領取徵收補償費保管款管道，臺北市政府地政局自今（105）年4月13日開始提供全面通信申請服務。符合資格 即可申請 凡於戶政機關有登記印鑑，並於國內金融機構（如：郵局、公民營銀行…等）有開立存款帳戶者，不限具領對象、金額，皆得以通信方式將申請書表、印鑑證明（以1年內核發者為限，領取金額在15,000元以下者可免附）及其他應備證明文件郵寄地政局申領，經審核無誤，即以匯款方式將當事人應領之徵收補償費保管款撥付其同名帳戶，期能免除民眾為了領款所造成之不便，並減少保管款逾期未領而歸屬國庫。申辦方式 多元選擇 申領方式並提供到府或到院收件服務、跨縣市代收服務等多種管道，民眾可依個人需求選擇親自到場或委託代理人至地政局辦理領款手續，亦可申請各項便民服務，相關服務細節歡迎來電洽詢。※地政局地用科服務專線：1999(外縣市02-27208889)轉7499申領徵收補償費保管款簡易流程

105年1月不動產動態月報，地政局以交易日期為105年1月之實價登錄買賣資訊為基礎，結合住宅價格指數，進行不動產價、量動態分析。整體而言，1月全市交易量共651件，較上月(104年12月) 1,228件減少46.99%；住宅價格指數109.65，較上月下跌1.12%。1月交易總金額148.69億元，創實價登錄新低紀錄 105年1月全市交易量共651件，較上月1,228件大幅減少577件，連帶影響本月不動產交易總金額(148.69億元)較上月大幅減少308.99億元，減幅達67.51%，創101年8月實價登錄以來新低紀錄。圖1 臺北市近1年買賣交易量及交易總金額趨勢圖資料來源：臺北市政府地政局住宅大樓占總交易量47.31%，較上月大幅減少9.61% 以建築型態區分，全市住宅大樓占總交易量47.31%，較上月大幅減少9.61%，仍為本市購屋主流；公寓居次，占比28.88%較上月增加5.51%；套房占比16.59%較上月增加4.46%；商(廠)辦與店面占比較上月無明顯變化，分別為5.07%及2.15%。表1 全市各建物型態交易件數、占比資料來源：臺北市政府地政局中山區蟬聯交易熱區霸主，套房、商(廠)辦及店面交易量為全市之冠 1月各行政區交易動能萎縮，有9個行政區交易量減少幅度超過4成，其中北投區減幅61.74%最多；交易熱區仍由中山區蟬聯，交易件數90件，其次為文山區及萬華區，交易件數分別為75件、62件；南港區交易件數最少，僅29件。 各行政區除中山區、士林區外交易型態皆以住宅大樓為主流，並以文山區43件最多；公寓交易量由士林區以26件奪冠；至套房、商(廠)辦及店面(店鋪)交易量，則由中山區領先各區，榮登交易霸主。 1月各行政區交易總金額前3名，依序為中正區(19.34億元)、內湖區(17.96億元)及中山區(17.22億元)；全市除萬華區，各行政區交易總金額縮減近半，以松山區減幅最大，達84.1%，其次為中山區、士林區，減幅亦達78.80%與78.43%。 圖2 臺北市各行政區105年1月買賣交易量及交易總金額分布圖資料來源：臺北市政府地政局全市1月指數下跌1.12%，短中長期價格持續下探 105年1月全市住宅價格指數109.65，較上月(104年12月)下跌1.12%，相較去年同期（104年1月）下跌5.74%，標準住宅總價1,372萬元，標準住宅單價每坪50.46萬元。大樓住宅價格指數115.03，較上月微跌0.55%，較去年同期下跌4.97%；公寓住宅價格指數108.74，較上月下跌1.89%，較去年同期下跌1.81%。 本月全市、大樓季線受月線走勢下跌影響，已連續走低6個月，半年線亦呈下跌趨勢，顯示短中長期價格仍處低檔；公寓指數月線近幾月呈現上下擺震盤整格局，季線、半年線跌勢相對和緩。 圖3 臺北市住宅價格指數趨勢圖資料來源：臺北市政府地政局

做為服務民眾的最前線，北市六地政事務所不定時走出辦公室直接面對民眾，希望能達到友善便民的施政目標。雙地所社大開講 社區大學現代公民素養週主題講座將舉辦兩場「不動產之繼承登記與地籍清理」的講座，由中山地政事務所陳平軒課長擔任主講，分別在5月4日19時於臺北市中山社區大學以及5月5日19時於臺北市內湖社區大學開講；信義社區大學（信義國中）邀請松山地所登記課長陳惠君就「地籍清理與未辦繼承登記業務簡介」為民眾解惑，時間為5月4日19時，以上三場皆歡迎有興趣的朋友報名把握機會聽講。古亭所景女有約 5月7日上午9時至12時，由樟文里辦公處假景美女中舉辦「母親節暨跳蚤市場活動」中，古亭地所將會設攤宣導地籍清理、未辦繼承、跨縣市代收、跨所登記、高齡社會服務，同時提供其他各項地政業務便民措施及法令諮詢服務。平日忙於工作而無暇到地所了解自身權益問題的民眾，可趁假日至景美女中走走，響應母親節活動與善用地所外出服務一舉兩得。

全球ICT與IoT持續發展，相關技術可應用在多種公共管理與服務之中，從土地資源管理、城市規劃、交通服務到災害防治等，而執行這些工作無法一蹴而得，背後需要結合高精度空間資訊以及網路通訊等技術。要使臺北市邁入智慧城市，地政局也扮演著圖資奠基的角色，本期電子報主題為本局施政使命中的「圖資奠基‧智慧城市」，報導本局與打造智慧城市與便民服務的關係。測量奠基 圖資應用 「圖資奠基‧智慧城市」的主題包括了「建置智慧測繪」、「推動三圖合一」、「智慧開放政府」與「社群知識網絡」四個項目。〈從地籍坐標轉換整合到單一控制網〉講述藉由統一坐標系統進而推動三圖合一；〈孟子曰：「夫仁政，必自經界始」〉利用孟子答覆滕文公為國之道來強調測量工作的重要，測量不但借助衛星定位的協助提高準確度，並利用智慧測繪的成果做為型塑智慧城市的基礎工作。〈控制點位查詢平台比一比〉比較北市與中央控制點查詢系統，同時談如何整合各種圖資達到三圖合一甚至多圖合一，並建立一套使用者能遵循的統一標準，是提升施政效能、建置智慧測繪技術並邁向智慧城市的重要法門。此外，透過電子報提供及時地政訊息與服務並與各界溝通施政理念與行動，則是實踐「社群知識網絡」的一種方式。智慧城市 生活升級 將圖籍資料轉為數位雲端化不止是大勢所趨，也是邁入下一階段智慧治理的必要手段，「智慧城市」不是遙遠的口號，現階段已經逐步實現，像是公民咖啡館本月連載「智慧城市」的主題，不僅有五項討論意見納入本局施政策略平衡計分卡中，也將新興的雲端服務結合地政業務，以圖資多元利用的方式提供給民眾使用，不僅達到「智慧開放政府」的目標，也成為實際帶入智慧城市應用的例子。此外，郭瓊瑩老師在地政講堂講授〈打造智慧生態台北城〉，透過發展智慧國土能使治理變得即時且更有效果，特別是運用在分秒必爭的災防與運輸，更能看出網路時代掌握訊息的能力可直接反饋在重大民生議題上。 地政業務隨著時代演變已打破地域疆界，在科技網絡裡提供各種創新的服務，特別是現代人要求生活更便利，希望經濟更發展、社會更公平與環境更生態，單一面向的都市治理已經不足以因應，透過開放、創新與合作，能整合永續的(Sustainable)、行動的(Mobile)、豐富的(Abundant)、回應的(Responsive)與科技的(Technological)智慧城市(SmartCity)是明日城市的解答。