前言 不動產涉及相關判決登記之各個面向，從基本概念、判決文件到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋，於課堂上逐一詮釋，摘錄如下：一、判決確定之效力(一) 確認判決確定之本案終局判決有執行力者，以給付判決為限；若為確認判決，則雖為確認請求權存在之判決，亦無執行力。(最高法院26年渝抗字第51號判例)(二) 給付判決依買賣關係取得土地所有權移轉登記之確定判決，係屬給付判決，核與民法第759條規定取得不動產物權之法院判決有間，並無物權效力。 (內政部72.1.13台內地字第134661號函)(三) 形成判決不動產共有人之一或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記，如訴請判命對造「協同辦理分割登記」，則欠缺權利保護要件。(最高法院80年台上字第1955號判例)二、判決登記之審查(一) 判決與繼承法院共有物分割判決，將有繼承權者漏列或無繼承權者誤列，登記機關得依法院判決主文辦理登記。(內政部83.1.6台內地字第8216481號函)(二) 判決與限制登記共有土地經法院判決分割確定後，辦理登記前共有人之一之部分應有部分經辦畢查封登記，該查封登記未塗銷前，其他共有人持憑法院確定判決申辦共有土地分割登記時，地政機關應先洽原囑託查封登記法院。（內政部88.8.18台內中地字第8804614號函）(三) 申請不動產權利登記者1、持憑法院判決(給付判決)單獨申辦土地登記之權利人，係指判決主文諭知勝訴之當事人。(內政部88.9.10台內中地字第8809530號函)2、權利人依法院判決確定取得土地權利，因故怠於申辦登記，被告單獨申請移轉登記時，應另取得執行名義。(內政部75.12.4台內地字第461736號函)3、就請求分割共有物之裁判而言，法院之判決不論僅命兩造當事人為共有物如何分割之主文宣告(形成判決)，抑併有命兩造就分割結果偕同辦理分割登記(給付判決)之主文宣示，地政機關均准予單獨申請登記。(內政部80.1.8台內地字第888138號函)(四) 對待給付1、法院提存書所載提存金額低於執行名義判決所命對待給付之金額，提存書難謂係對待給付證明書。(內政部72.10.18台內地字第187897號函)2、和解筆錄中有未到期之給付者，俟清償期屆至時，始有給付之義務。(內政部75.10.6台內地字第445814號函)(五) 時效抗辯1、權利人依法院確定判決等文件申辦土地所有權移轉登記，義務人有時效之抗辯權。(內政部81.12.4台內地字第8114492號函；內政部87.9.4台內地字第8793374號函）2、時效抗辯應由當事人自行主張，地政機關無須要求未為抗辯之文件。(內政部76.10.14台內地字第542247號函)(六) 判決共有物分割登記1、判決共有物分割為形成判決，惟其形成力，無由當事人以調解或和解之方式代之，即調解、和解分割共有物，無形成判決所生之形成力。(內政部77.5.3台內地字第594065號函)2、共有物分割涉及權利移轉變動者，性質上屬處分行為，公有土地自應依土地法第25條規定辦理，惟如係經法院判決分割確定者，基於司法機關所作確定判決對當事人（行政機關）具有既判力（民事訴訟法第400條及第401條參照），可無需再依土地法第25條規定程序辦理。(內政部89.4.12台（89）內中地字第8905485號函)。三、地政機關調處依土地法所為調處共有物分割，僅生協議分割之效，不動產標的所有權人與調處紀錄所載不符，該調處結果對受讓之第三人並不生效力。依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果，未具有如確定判決之既判力，當事人之繼受人不受拘束。(內政部93.9.21內授中辦地字第0930012910號函)。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區107年9月7日「不動產判決登記實務」。

「臺北智慧地所系統」(以下簡稱本系統)已於107年3月29日上線提供服務，為了解使用者對本系統的滿意度及相關建議，臺北市政府地政局(以下簡稱本局)以不記名之問卷方式進行服務滿意度調查，以使本項服務更為周延，作為未來系統增修功能之參考。受訪者大多經由服務同仁告知本局已建置「臺北智慧地所系統」經由服務同仁告知本局已建置「臺北智慧地所系統」之觸及有效度為68.8%，經由本局及所屬地政事務所網站之觸及有效度為50%，另經由臺北地政臉書或電子報之觸及有效度為9.4%。受訪者以曾使用本系統線上申請紙本送件登記案件最多本次受訪者中有30人曾使用本系統辦理登記案件線上申請紙本送件；9人曾使用本系統全程線上申請登記案件；3人曾使用本系統全程線上申請測量案件；4人曾使用本系統辦理測量案件線上申請紙本送件。受訪者對於本系統所提供之操作介面高達7成滿意對於本系統操作介面滿意(含非常滿意、滿意及普通)者，達78.1%，不滿意者為21.9%9成受訪者對於本系統線上申辦流程及相關服務功能感到滿意對於本系統線上申辦流程及相關服務功能感到滿意(含非常滿意、滿意及普通)者達90.6%，不滿意者僅9.4%。結論藉由此次調查，為持續提升使用者對本系統之服務滿意度，本局將透過以下建議執行： 請各所加強本系統諮詢窗口或專責人員操作熟稔度，並請各諮詢窗口或專責人員積極協助指導操作 其他使用者相關建議將於增修功能需求訪談時提出或列入後續增修功能參考項目。 未來本系統推動及宣導方向，將就使用代書軟體之地政士宣導「資料匯入後即可送件」；就無使用代書軟體之地政士宣導本局規劃建置離線版申請書表製作功能，未來可將離線版登打資料檔案匯入系統送件。 請各所針對未使用智慧地所之地政士每季或每半年辦理系統教育訓練，以提高地政士使用率。

前言 目前國內的住宅及房市存在著「三高一低」的結構問題，分別是「高房價」、「高自有率」、「高空屋率」，我們的全國房價所得比為9.22倍，而全國住宅自有率則有85.36％，全國空屋則約有86.2萬戶，因此租屋變成是許多國人買不起房或是因就業或其他因素面臨的居住選擇。 依內政部的統計，我國目前的租屋市場規模大約有290.8萬人之多，這些人口數面臨租屋的需求，相對的有需要如此多的供給才能解決他們居住的問題。長久以來租屋問題一直困擾著許多房客及房東，因為房東會有管不好（房東缺乏管理能力）、管不到（房東持有的房屋分散）、管不了（房東年紀大，管理能力下降）的情形；然而房客則會有租不好（租屋品質差，契約糾紛）、租不到（因年齡身分、職業工作收入、稅賦申報等因素被房東拒絕）、租不起（租金高或租金上漲）等因素，導致租屋衍生的問題一直困擾著雙方。 然而租屋是解決住的需求很重要的方式之一，若能針對常發生的問題預防或規範，讓租屋雙方都能在一個透明、安全及有制度規範的情況下進行供需雙方問題的解決及平衡，將會消弭許多糾紛，並讓租屋雙方都得到某種程度的保障。最新的租屋政策 政府為解決這個由來已久的問題，經過立法於106年12月27日公布通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，並於107年6月27日實施，希望透過這部法律能夠將長久被詬病的租賃糾紛及租屋雙方的權利義務作明確的規範，讓租賃資訊能夠更加透明，同時增設糾紛處理管道，讓租屋糾紛能有效迅速弭平，另正式導入專業服務制度，輔導租屋的包租代管業者成立及經營，並納入行業的管理及規範，讓租賃的供需導入專業及經濟規模的經營管理，使租屋市場能擴大規模，讓需求者租得到房、供應者能因省事省力而將空屋提供出租，進而降低空屋率。租賃安全-如何當一位聰明的房東、房客 當發生租屋糾紛時，很多人也許會認為房東與房客的角色是對立的，但其實房東提供一棟價值數百萬甚至上千萬的房子出租，每月收到數千或數萬元的租金，衡量其風險及報酬，房東何嘗不希望找到一位願意愛護房子的房客；而房客每月用相當比例的收入所得來支付房租，當然也希望能租到好的房屋，遇到好的房東解決住的問題，因此其實雙方都對對方抱著期待又怕受傷害的心情，希望能有良好和睦的互動關係。 然而房客在尋屋時如何預防及保障租屋安全？依內政部的調查統計，房客最困擾的事項前10名分別是： （一）租金議價機制。 （二）房東修繕處理效率不佳。 （三）支付費用約定不明確。 （四）修繕責任判定不易。 （五）房屋實際品質與認知有差距。 （六）租金申報無法申報所得稅。 （七）終止契約困難。 （八）屋況點交或返還標準不明確。 （九）押金返還問題。 （十）房東擅自更改租屋內容。 針對以上這些房客最大的痛點及困擾，為避免發生在自己身上，房客於尋屋及簽約時應分別明確了解及釐清以上問題，並在經與房東溝通確認後，在衡量自身可以接受的條件下於契約中載明相關約定事項，並約定違反合約時之罰則，這樣便有機會降低租屋糾紛的風險。 至於房東租屋最困擾的10大事項分別是： （一）房客租金遲繳。 （二）房屋遭受破壞。 （三）房客管理不易。 （四）遺留物處理不易。 （五）修繕事務繁雜。 （六）返還房屋時間長。 （七）糾紛處理成本高。 （八）修繕責任判定不易。 （九）終止契約困難。 （十）不易招攬房客。 針對這些痛點，當然最好是預防於先，例如在挑選房客時就需仔細觀察，透過詢問及互動了解房客履約的風險高低，若經雙方溝通確認認可的條件及權利義務後，當然就需載明於合約當中，以便履約時有遵循的依據。 「房屋租賃」這個住的需求及行為，未來在資訊更透明、制度更健全、民眾認知度提高後，相信租屋雙方會有更具體清楚的權利義務之遵循，也就會有更和諧及緊密的關係，雙方一起朝「房東放心，房客安心」的目標前進，租屋自然就會是一件簡單容易的事。 更多詳細內容，歡迎參考臺北市政府地政局網站地政講堂系列專區。

「為市民服務，替城市創新」是臺北市政府的使命，本期電子報將從智慧地所五大創新服務向讀者介紹智慧地所的4年成果，以及智慧地所未來展望，另外介紹新開辦之地籍清理權利價金代收服務，並推廣多元的地政資訊，智慧地所服務不打烊，期盼讓便民服務再升級!智慧地所 從1.0到4.0為因應當前智慧行動化服務潮流，並達到簡政便民、精實管理，地政服務從光復初期「1.0的人工地所」，到80年代開啟「2.0的資訊地所」，再從90年代開放直轄市長民選後「3.0的服務地所」，到21世紀初興起智慧城市、智慧政府的全球浪潮，如今走過一甲子的臺北地所，107年3月29日起，正式邁向4.0「智慧地所」，透過科技「改變」地政事務所申請登記、測量案件作業，能在網路上申辦地政案件、電子支付地政規費及接收申辦案件辦理情形與相關資訊之訊息通知，運用跨平台、跨機關、跨縣市的整合系統，透過雲端服務，一指搞定。4年成果 智慧地所五大創新臺北智慧地所系統上線後，提供安全、方便、快速、貼心的智慧服務，本期電子報整理了智慧地所五大創新服務的精華，豐富內容不可不知，「臺北地政通全國地政士便利新服務」給您方便就近送件；「地籍清理權利價金代收服務報你知」提供主動服務；「社區不動產諮詢服務快報」延伸服務據點；「到府到院 高齡友善貼心服務」主動出擊服務成果；「七一新制數位印鑑滿周歲」數位印鑑防偽冒實施成果，「多元支付比比看」讓您聰明選擇支付方式，智慧地所推動成果一次報呼你知！創新升級 不一樣的智慧地所智慧地所服務持續創新升級，「打造智慧生態地政事務所」升級硬體服務，我們辦理各類講座、電子報推廣各類地政資訊，本期「不動產信託登記理論與實務」、「個資新法2.0實務」告訴您最新法令新知，「地政士十年大數據：男女一『齊』走」、「臺北市第8屆優良不動產估價師選拔初審通過名單出爐」、「107年8月不動產市場動態月報」、「臺日地價制度之比較與精進」提供多元的地政資訊，讓更多人受惠。未來展望 智慧地所心服務展望未來，「臺北智慧地所系統使用者滿意度發表」由「心」出發告訴您智慧地所進步方向，同時看看日本「考察日本智慧地所之登記制度及其印鑑證明制度發展」經驗，作為未來網路申辦不動產登記參考借鏡。臺北智慧地所系統不斷前進，請看本期「智慧地所 代書軟體來相挺」。智慧地所服務系統功能將持續優化，即將新增智慧地所離線版申請書表製作功能、連續收件功能及擴大全程式線上申辦項目；未來配合內政部開辦跨縣市一站式收辦案件及研議第三方驗證步驟，以及介接財稅系統申請案免附稅單等便民服務，讓智慧地所再升級，敬請期待!

赴日考察-產官學界多方學習為何考察日本不動產登記制度依據國家發展委員會「第五階段電子化政府計畫-數位政府」，運用資料力量，改變業務申辦方式，以滿足民眾需求。目前在地政業務方面，也逐步應用電子簽章機制，推動網路申辦電子地籍謄本及簡易登記案件，然而網路申辦土地登記業務使用率依然偏低。我國土地登記制度自日據時期開始，沿襲日本印鑑證明制度，涉及人民財產有關之登記，除當事人親自到場外，長久以來普遍使用印鑑證明作為確認當事人真意之證明，考量日本印鑑證明制度延襲迄今，且日本早在2004年不動產登記法制定時，已導入不動產登記電子申請制度，其不動產登記線上申辦率有顯著成效。參訪目標本次前往日本東京考察，參訪單位包含東京法務局、日本台灣不動產協會、Solariage司法書士法人、東京信義房屋、新宿區役所及日本不動產界學者，期望透過本次考察相互學習、以雙方經驗為借鏡，有助於精進我國不動產登記線上申辦機制之發展及促進國際間公務交流。 圖1 參訪新宿區役所日本不動產登記申請三途徑：書面、半線上、全程線上 目前日本的不動產登記申請方式，可分為三種：書面、半線上及全程線上，民眾或司法書士得視情況選擇適用的申請途徑，進而達到節省時間或交通成本的目的。三種登記申請的途徑分述如下：(一)書面以日本現行的不動產登記制度而言，印鑑證明仍為申辦不動產權利移轉或變動時辨識當事人真意的主要方法。尤其以傳統之書面申請登記(圖2)，包括郵寄申請在內，申請人必須檢附相關證明文件，印鑑證明也是其中之一。依東京法務局的統計，目前採用書面申請之案件數占東京都轄區申請總案件數約50%。圖2 日本書面申請流程(二)半線上(線上申請、紙本審查)半線上是全程線上及書面的折衷方式，民眾或司法書士先以網路連線將申請文件傳送至法務局系統提出申請，再將紙本申請文件郵寄至不動產座落之轄區分局，完成申請程序，法務局審核完畢後通知司法書士或當事人輸入登記識別情報完成登記程序(圖3)。此一流程是為因應全程線上申請使用率遲遲無法提升進一步建構的機制，目前申請案件數約占東京都轄區申請總案件數之45%。圖3 日本半線上申請流程何謂登記識別情報？登記識別情報是用來取代以前的登記完成權利證，以資證明不動產所有權人產權的重要文件，於完成審查及登記程序後，由法務局發給不動產產權之權利人(圖4)。登記識別情報實際上是由英數字組合而成的12位數認證號碼，採紙本形式核發，並以不透明膠紙彌封數位認證號碼處。申請登記時如何使用通常在申請登記時，義務人需提示紙本登記識別情報，一般是尚未拆封的狀態，以示該數位認證號碼未向權利人或代理人以外之第三人揭露，登記程序完成後，便會核發全新的登記識別情報給新的登記名義人。即便是相同標的，一旦登記名義人變更，登記識別情報會隨之更新。圖4 登記識別情報(三)全程線上日本政府於2015年開始實施My Number制度，在此制度下，My Number具有數位簽證功能及其法律效力，所以申請人可以在不使用印鑑的情形下向法務局提出申請，既未用印，則無需檢附印鑑證明。在委任司法書士的情況下，若司法書士也已經登錄電子簽章，可以直接於線上完成申請作業。當事人或所委任的司法書士再於線上輸入登記識別情報後完成登記(圖5)。有別於傳統的書面申請，全程線上係以數位簽證的方式取代傳統的印鑑制度辨識當事人申請登記的真意的辨別。此種途徑申請案件數約占東京都轄區申請總案件數之5%。圖5 日本全程線上申請流程印鑑證明/My Number確認當事人真意(一)印鑑證明關於印鑑證明的登錄(圖6)，從過去就不動產登記、汽車登錄、公證文書製作等國民權利義務發生或變更之場合中被廣泛的利用。在日本，印鑑證明制度的功能係為確認： 申請者與本人確為同一人 申請人的意思表示是否真實無偽 圖6 印鑑證明 確認申請書的責任歸屬 (二)My NumberMy Number是一組12碼的個人編號，同時也有實體卡片(圖7)。日本政府依據居民基本資訊登記本，為每一位國民賦予一組12位數字的終身不變的個人編號，用於社會保障、稅務、防災對策，以及地方政府處理法律條例規定的各類事務等場合。 圖7 My Number card 臺日制度比一比相較於我國，日本的不動產登記制度係屬形式審查，登記機關的責任相對較小。在日本，涉及權利變動的相關登記項目之所以可以推動全程線上申請，關鍵在於各項重要資訊及文件的數位簽證化，像是將登記權利證明(即權狀)轉換為登記識別情報(12位數認證號碼)、以My Number取代印鑑證明等，但僅管如此，根據東京法務局的統計，採用全程線上的申請案件數量仍為少數，主要原因仍與社會大眾的交易習慣難以於一夕之間變動息息相關。表1 臺日登記制度比較表從日本經驗看臺北(一)印鑑制度難以廢除有關廢除印鑑證明的議題，新宿區役所表示，印鑑制度在日本使用已有相當久遠的歷史，不僅社會大眾已經相當習慣，且印鑑證明作為民眾辦理各項事務的重要文件，交易過程中並無嚴重弊害存在，因此若要將該制度完全廢除，短期內可行性低且困難度高。(二)傳統書面及電子簽章雙軌併行從不動產登記業務的角度觀之，日本實施以電子認證制度方式試辦申請不動產登記，主要是希望藉此制度能滿足一定條件的當事人以電子署名(數位簽章)取代印鑑證明書，透過網際網路方式申請，惟此乃雙管齊下，並非強制，使用與否係由民眾依個人之意向或需要決定。(三)日本線上申請使用誘因：無法臨櫃跨區申請不動產登記本次受訪的司法書士說明，由於日本沒有跨所送件制度，半線上的申請模式確實替他們節省許多往返各轄區法務分局的時間及交通成本，因此他們願意採用。從圖8可以看出日本東京光是東部的面積就已經是臺北市的2.3倍，如果以傳統方式臨櫃辦理書面申請又無法跨區，確實需要耗費大量時間及交通成本。圖8 日本東京及臺北市面積比較圖(四)申請登記全程線上化仍有努力空間至於全程線上的申請模式，確實也能夠達到替申請人節省時間的目的，但因需以數位認證方式申辦不動產登記，實際上並非所有民眾都持有My Number，且日本民眾對My Number的個資保護仍有所存疑，爰普遍仍習慣將印鑑證明視為交易真意的確認，作為申請不動產登記之文件，故採用電子認證的全程線上不動產登記申請模式在日本仍未普及。表2 臺北智慧地所及日本線上申辦不動產登記比較表智慧便民更進一步(一)法令修訂與時俱進為達成e化便民的政策目標，臺北市107年實施「智慧地所邁大步」亮點計畫，並推動擴大線上申辦登記案件、電子支付以及金融機構印鑑比對系統等創新措施，以落實臺北地政維新之綜合治理。見賢思齊，藉由本次參訪所見，可知以目前智慧地所推出的系統服務，在跨所及分案的彈性上，我們給民眾更多的選擇及貼心服務，但在電子簽章的部分因為礙於法規，所以目前仍有推行上的限制，如未來配合中央修訂相關規定，相信智慧地所系統的便民服務得以更加盡善盡美。臺北市自107年3月29日推動智慧地所線上申辦系統，係為提供民眾及地政士更便利及有效率的申請管道，目前礙於法規限制無法適用於所有登記案件，且臺北已開辦跨所收件及跨所登記之便民制度，所以在使用誘因上相對於日本因為沒有跨區跨所便民措施的限制而顯得較低。(二)持續增加系統功能、辦理教育訓練為了改善及精進系統功能，除了從法規面考量，更重要的是使用者經驗及反饋，將其列入參考並據以優化系統功能，讓系統可以更人性化、更直覺式的使用。地政事務所受理的人民申請案件，以登記、測量案件及謄本申請為大宗，其他類申請案件(例如：代理人送件明細)應逐步規劃納入智慧地所服務系統，並針對未使用智慧地所之地政士每季或每半年辦理系統教育訓練，增加地政士對於系統熟悉度及接受度，以提高線上申辦率。(三)服務持續性與擴散性推動臺北智慧地所服務系統非全程式線上申辦，可以簡化地政士臨櫃申請跨縣市代收案件及地所同仁受理跨縣市代收作業程序，除了持續優化系統功能及增加申辦案件項目外，未來亟能推廣到全國各縣市地政事務所，達到全面簡化申辦作業流程目標。

　　107年8月建物買賣登記件數1,942件，較上月減幅16.37%。另最近一期(107年5月)實價登錄交易件數1,124件，較4月增幅0.54%，交易總金額301.97億元，較4月減幅3.90%；住宅價格指數109.50，較4月上升1.49%。8月建物買賣登記件數與建物買賣登記棟數較7月減少(圖1)　　107年8月建物買賣登記件數1,942件，較上月2,322件減少380件，減幅16.37%；建物買賣登記棟數8月1,960棟，較上月2,714棟減少754棟，減幅27.78%。圖1臺北市近1年建物買賣登記件數/建物買賣登記棟數變化圖5月實價登錄交易量較4月增加0.54%，交易總額減少3.90%(圖2)　　最近一期(107年5月)實價登錄量價動態，全市交易量共1,124件，較4月1,118件增加6件，增幅0.54%；交易總金額為301.97億元，較4月314.22億元減少12.25億元，減幅3.90%。圖2臺北市近1年買賣交易量及交易總金額圖全市住宅價格續升，大樓回升公寓轉跌(圖3)　　107年5月全市住宅價格指數109.50，較4月107.89上升1.49%，標準住宅總價1,370萬元，標準住宅單價每坪50.39萬元；大樓住宅價格指數121.05，較4月118.73上漲1.95%；公寓住宅價格指數101.47，較4月102.76下跌1.26%。圖3臺北市住宅價格指數趨勢圖全市商辦租金微漲，主要路段租金上揚(圖4)　　107年上期全市商辦租金指數106.31，較上期105.80微漲0.48%，標準租金單價1,479元/坪；主要路段商辦租金指數105.53，較上期101.67上漲3.80%，標準租金單價2,604元/坪。圖4臺北市商辦租金指數趨勢圖房市指標溫度計相關指標:新增家戶數變動率達1019.44%，增幅最大(表1、表2)　　觀察107年8月房市指標溫度計相關指標動態變化，5項指標中變動率增幅最大的是新增家戶數，較7月增加1019.44%(新增家戶數大幅增加，經了解與分戶件數增加有關，部分原因可能為公宅申請需求所致)；不動產經紀業開業家數，較7月微增0.90%；房屋租金指數趨勢持平，較7月僅微增0.02%；減幅最大的是核發住宅類使用執照宅數，較7月減少69.36%；登記結婚對數，較7月減少2.68%；而全市預售屋建案契約納管部分，8月未新增納管案件，維持累計106案。表1房市指標溫度計臺北市相關指標8 月份變動幅度表表2臺北市預售屋建案契約納管數量表詳細內容歡迎參閱附件 --臺北市不動產市場動態月報您想知道更多的不動產價格資訊嗎？歡迎上 --臺北地政e博館探索