區段徵收為推動都市開發或國家建設的重要土地開發方式，土地所有權人除可以領取價金方式補償外，也可以選擇領回土地，共享開發成果。以往的土地開發模式往往依賴於政府的主導和規劃，而未來土地開發如何強調政府和地主之間的協議與合作，更有效地整合各方資源，以實現多方共贏，是現代城市發展的必然趨勢。想知道更多？那您絕對不能錯過113年地政講堂「土地開發制度轉型-協議與合作開發」專題講座，由內政部洪天貺科長帶您一起了解整體開發未來發展方向，課程內容豐富多元，名額有限額滿截止，歡迎各界踴躍報名( https://pse.is/4rxm7j )參加。相關報名訊息：課程：土地開發制度轉型-協議與合作開發時間：113年6⽉20⽇（星期四）下午2時⾄5時地點：臺北市古亭地政事務所地政講堂（臺北市文⼭區萬隆街47-12號2樓）報名網址：https://pse.is/4rxm7j（113年6⽉6⽇上午9時開放，額滿截止）課程採台北通簽到⽅式辦理，建議學員先⾏下載台北通APP(https://pse.is/4sgaf5 )課程聯絡人：地政局土地開發科廖小姐（02-27287512）

一、前言 共有土地處分的實質要件及程序要件為何？其中有可能發生什麼樣的爭議？又跟土地法第34條之1執行要點修正規定有什麼樣的關聯？本次講座特別邀請宏國德霖科技大學不動產經營系林旺根兼任副教授擔任講師，針對土地法第34條之1執行要點法規修正重點進行說明，以下節錄講座內容，讓我們重溫這場精彩課程！二、土地法第34條之1的實體要件與程序要件 實體要件 多數共有人須為有償之處分、變更及設定用益物權。 共有人之人數及權力比例須達法定門檻。 對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。 程序要件 應事先以書面通知他共有人；其不能通知者，應公告之。 買賣處分時，應通知他共有人是否表示優先購買權。 為權利變更登記時，並檢附他共有人已為受領或為其提存之證明。 他共有人因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。三、司法對於本法條暨執行要點之見解 司法院釋字第562號：立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。 最高行政法院109年度上字第756號、110年度上字第205號、110年度上字第805號判決：內政部為協助下級地政機關執行土地法第34條之1規定所為之細節性、技術性規範，核與母法並無牴觸，亦未對人民增加法律所無之限制，與法律保留原則無違，地政機關自得援為辦理登記之依據。 最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定：土地共有人依本法條第一項規定出賣共有之土地，未依同條第二項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害。四、本次土地法第34條之1執行要點修正重點節錄 實體上之修正 交換不適用：修正要點第3點第1項規定，將內政部109年8月6日台內地字第1090129832號函納入。 受讓人不得為共有人之一：增訂要點第3點第2項規定，考量共有人倘同為受讓人時，除可能密謀合議而侵害他共有人權益之情形外，該共有人之應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，並妨害他共有人之優先承購權，難謂正當。 分別共有與公同共有人相同者，不得重複計算：修正要點第7點第3項規定，落實司法院釋字第562號解釋應保障少數共有人權益之意旨；參考內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函：鑑於各公同共有人間所基於公同關係共有共有物之應有部分，全體公同共有人與其他分別共有人間仍屬分別共有，故明定部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。 優先購買權之修正 數宗土地或建物多數決併同出賣與優先購買權行使：增訂要點第12點第2-3項規定，考量本法條優先承購權之規定，寓有促進土地資源有效利用之目的及保護他共有人固有權益，故原則上只能承購有優先承購權之土地，惟對於無優先承購權之土地部分，如性質上具有使用不可分部分，或有不能分割之情形者，則不在此限。逾此部分，優先承購權人應無一併承買之權利，以免使優先購買權之效力過度擴張，致失立法意旨（最高法院106年度台上字第1622號、107年度台上字第1427號民事判決）。 多數決設定地上權後再多數決出賣時，他共有人權益保障：增訂要點第12點第4項規定，將內政部87年9月9日台內地字第8778266號函納入。 放棄優先購買權不能僅於申請書備註欄切結：增訂要點第13點第11款規定，優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。 通知程序之強化 通知住居所的規定及公告效力時點：修訂要點第8點規定，通知時申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址，若確知其實際住居所，應優先就其實際住居所通知，除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。另公告自布告之日或登報最後登載日起，經20日發生通知效力。 增訂登記機關審查通知內容的範疇：修訂要點第9點第1款規定，對於他共有人之通知或公告內容，係屬私權事項，登記機關自無庸審查，惟考量實務執行時，通知或公告內容仍須與受理登記案件有最低限度之關聯，為避免爭議，爰增訂登記機關須審查之項目，其餘內容係屬當事人私法間法律關係，若具體個案涉訟，仍應以法院裁判為準。 私權爭執之處理 增訂要點第14點規定，明定依本法條規定申請登記時涉及私權爭執應予駁回態樣。 五、結論與建議 依本法條而為之設定用益性物權，主要是使第三人享有使用、收益之物權，對於促進土地利用，固有其積極意義，但因欠缺平衡機制，戕害他共有人權益之事例頻傳，登記機關卻無法審酌其合理對價或補償，對於少數共有人權益極度欠缺保障，無異剝奪他共有人合法權益而形同惡法。學者一再質疑本條的事先通知未符規定，恐有違憲之虞；本次嚴謹化通知程序雖有進步，但是否符合二階段通知之意旨，仍有疑問。 本次執行要點修正，個人深表贊同外，但無法解決根本問題，建議主管機關儘速修法。學者建議參考日本對於共有人行方不明修正民法增訂第262條之3（於112年4月1日生效），允許共有人無法通知他共有人或不知他共有人之所在者，法院應依共有人之請求通知他共有人。法院得以所有共有人將全部所有權轉讓予特定人為其停止條件，裁定授予將未知共有人應有部分轉讓給該特定人之權利，此部分值得關注。更多詳細資料，請至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區觀看課程回顧影片。

社區更新重建的目的或原因為何？民間自行籌組的都市更新會是如何運作的？自主更新的融資架構有哪些態樣呢？都市更新常遇見的問題百百種，個案情形大不同，您是否曾在參與都市更新時，遇到特殊情況卻不知該從何下手呢？ 臺北市政府地政局訂於113年5月17日(星期五)下午2時至5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址：臺北市文山區萬隆街47之12號2樓）舉辦「都市更新核定實施與常見問題」講座，特別邀請財團法人都市更新研究發展基金會麥怡安執行長擔任講師，以其實務經驗，分享都市更新常見問題及特殊案例辦理方式，本講座具一定深度，歡迎各領域專業人員蒞臨聽講。 報名方式採網路報名(5月2日上午10時起至5月9日下午5時或額滿為止)，請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。本次講座以台北通掃碼簽到，請參訓人員於會前自行下載「台北通 TaipeiPASS」APP，並請事先完成會員註冊。承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市古亭地政事務所聯絡人：謝家宇電話：02-29355369 轉 206傳真：02-29355504E-mail：qn9116@gov.taipei

房市狀況瞬息萬變，受到國際局勢、經濟市場、政策方向等影響，今年房市會有什麼趨勢或變化？中古屋、新成屋、預售屋市場會怎麼走？ 臺北市政府地政局訂於113年5月8日(星期三)下午2時至5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址：臺北市文山區萬隆街47-12號2樓）舉辦「113年下半年不動產市場趨勢分析」講座，特別邀請住商不動產企劃研究室徐佳馨執行總監擔任講師，透過其多年累積的經驗與觀察，帶大家解析最新不動產市場趨勢，歡迎各界踴躍報名參加。報名方式採網路報名，請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」(報名時間自4月26日上午10時起至額滿為止)。 本次課程採台北通簽到⽅式辦理，建議學員先⾏下載台北通軟體。承辦單位及聯絡方式 承辦單位：臺北市政府地政局地價科 聯絡人：莊雅雯 電話：02-27208889或1999轉7433 傳真：02-27202068 E-mail：oa-0915@gov.taipei

地政專業人士您好：感謝您訂閱臺北地政電子報！為了解地政專業人士對於臺北市地政局各項地政便民服務措施滿意情形，本局自即日起至113年4月30日舉辦「服務滿意度問卷調查」，希望您不吝賜教填寫問卷，給予本局寶貴的建議。線上問卷網址：https://www.surveycake.com/s/v743e※歡迎您將本封郵件轉寄給更多地政專業人士※

一、前言　　「消費者保護法」可以保障消費者權益，但消費者往往不太了解消費者保護法在⽇常⽣活中可保障我們什麼？或是在交易時要注意哪些部分?本次講座特別邀請臺北市政府法務局簡任消保官龔千雅擔任講師，透過實例搭配法規內容，協助學員輕鬆掌握消費者權益保護的重要資訊及觀念，當日計有地政士、估價師及民眾參與，會場提問踴躍，以下節錄講座內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！二、認識消費者保護法　　依據消費者保護法第2條，消費關係指「消費者(C)」與「企業經營者(B)」間就商品或服務所發⽣之法律關係。也就是說，消費者保護法中的消費關係僅限於⼀⽅是消費者（以消費為⽬的⽽為交易、使⽤商品或接受服務者），另⼀⽅是企業經營者（以設計、⽣產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者），才有消費者保護法相關規定之適⽤。因此，在B2C中消費者與廠商間之爭議可援引消費者保護法之規定，至於B2B中如廠商以供營業為目的向另一廠商購買商品，只能適用民法之規定。三、消費者權利　　消費者保護法中有三個對消費者很重要的權利：（一）七天內可以退貨的權利　　依據消費者保護法第19條：「通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七⽇內，以退回商品或書⾯通知⽅式解除契約，無須說明理由及負擔任何費⽤或對價。但通訊交易有合理例外情事者，不在此限。」，「通訊交易」指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、 雜誌、網際網路、傳單或其他類似之⽅法，消費者於未能檢視商品或服務下⽽與企業經營者所訂立之契約；「訪問交易」指企業經營者未經邀約⽽與消費者在其住居所、⼯作場所、公共場所或其他場所所訂立之契約。透過這些⽅式交易的消費者有7天猶豫期，於7日內可以主張退貨。　　但，並不是所有透過通訊交易的商品都可以退。依據「通訊交易解除權合理例外情事適用準則」，像是易於腐敗商品、依消費者要求所為之客製化給付、已拆封之影⾳商品或已拆封之個⼈衛⽣⽤品等，經業者告知消費者將排除7⽇解除權時，就不適⽤7⽇解除權。　　若非前述通訊交易或買賣交易的範圍、而是一般買賣(例如買賣預售屋或交付斡旋金購買中古屋)，則無7天內無條件解約權，建議消費者審慎決定再簽約，否則簽約後將難以反悔。（二）定型化契約　　企業經營者為與多數消費者訂立契約，會預先擬定定型化契約。定型化契約條款不限於書⾯，也包含以放映字幕、張貼、牌⽰、網際網路、或其他⽅法表⽰者。業者所擬定之定型化契約條款應符合相關規範，否則無效或不構成契約內容。例如，定型化契約條款如違反誠信原則，對消費者顯失公平者，依照消費者保護法第12條規定，該條款無效。又例如房東所擬之租約條款押金最高不得超過2個月房屋租金的總額，否則房客除可主張該條款無效外，最高可能遭處30萬元罰鍰。（三）契約審閱期　　簽訂定型化契約前，業者應給予消費者審閱契約期間，讓消費者能有充分時間了解企業經營者所擬定之契約條件。如果違反審閱期相關規定，其條款不構成契約之內容。 中央主管機關得選擇特定⾏業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。例如建商及代銷業者於銷售預售屋時，應預先提供買賣契約書予購屋人充分審閱，消費者亦有權主張將買賣契約書攜回審閱後再簽約，審閱期間至少5日。詳情可參考中央公告之定型化契約範本及審閱期間彙整表。延伸閱讀：簽約不踩雷 必知三件事四、消費爭議處理　　112年度臺北市受理消費申訴及調解案件中，「不動產類」計981件，位居消費爭議案件排行榜第5名。消費者與企業經營者因商品或服務發⽣消費爭議時， 可透過消費爭議申訴、調解和訴訟來保障權益。依消費者保護法第43條第1項，消費者得選擇向「企業經營者」、「消費者保護團體」或直轄市、縣（市）政府之消費者服務中⼼提起第⼀次申訴　　消費者依照以上程序提出申訴後，先由主管機關進⾏協調。若消費者和企業經營者之間仍無法達成共識，消費者得向直轄市、縣（市）政府之消費者保護官提出第⼆次申訴。　　若提出之申訴未得到妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府之消費爭議調解委員會申請調解。　　如果最終這些程序都沒辦法處理，得向法院提起消費訴訟。五、消費申訴管道　　消費者可⽤⼿機或電話直撥消費者服務專線：1950，向各直轄市、縣（市）政府之消費者服務中心諮詢，或透過行政院消費者保會線上申訴系統進行申訴。更多地政講堂相關資訊，請參閱臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區。

共有土地處分的實質要件及程序要件為何？其中有可能發生什麼樣的爭議？又跟土地法第34條之1執行要點修正規定有什麼樣的關聯？臺北市地政局訂於113年4月23日（星期二）下午2時，假地政講堂舉辦「共有土地處分之實質要件與程序要件—以土地法第34條之1執行要點修正為中心」專題講座，特別邀請宏國德霖科技大學不動產經營系林旺根兼任副教授擔任講師，親自為大家來說明與解答，精彩可期，歡迎各界踴躍報名參加。報名方式採網路報名（113年4月10日上午9時起至4月22日下午5時止開放線上報名，至額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，請學員先行下載台北通APP，完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市建成地政事務所聯絡人：鄭祐安電話：02-23062122轉302E-mail：fx_10142@gov.taipei

實務上共有土地及建築物常因權屬複雜，難以交易或整合開發，為促進共有不動產有效利用，增進公共利益，土地法第三十四條之一規定共有不動產之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二之同意後辦理。為因應近年來實務執行爭議，進一步衡平共有人權益，內政部於112年8月22日修正土地法第三十四條之一執行要點，自113年1月1日生效施行。本次修正增修了不同意共有人程序及實質保障相關規定，並明確地政機關之審查標準。修正重點概述如下：限縮受讓人資格及處分行為如同意出售之共有人兼為受讓人，造成其應有部分實際未處分，卻得乃就未同意處分共有人部分強制處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形。爰增訂共有人除行使優先購買權外，不得為受讓人。另修正後再納入內政部109年考量多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，交換位置及條件等決定難謂合理，且未設有優先購買權之衡平機制之函釋，將「交換所有權」排除適用。出售多數決設定地上權及典權土地，他共有人有優先購買權倘先依土地法第三十四條之一規定辦理土地之地上權或典權設定，部分共有人再依同法規定出售該共有土地時，考量該地上權人或典權人已取得之權利仍存在於該土地上，尚不因土地所有權人之不同而受影響，故修正後明定他共有人仍有優先購買權之適用，部分共有人於出售共有土地時，仍應通知他共有人是否願意優先購買。修正放棄優先購買權切結方式不同意出售之共有人放棄或視為放棄優先購買權時，為使出賣人確實了解其應通知他共有人主張優先購買權之義務，並避免其未盡通知義務作出不實切結，致優先購買權人權益受損，爰規定應檢具切結書敘明通知方式、優先購買權人主張情形，並記明如有不實願負法律責任，作為已踐行通知義務之證明，而不得以於登記申請書備註欄切結之方式替代。明確計算同意人數方式為減少實務執行計算人數之爭議，並落實應保障少數共有人權益之意旨，爰增訂分別共有與公同共有併存，且同意之分別共有人與公同共有人部分相同之土地或建物同意處分人數之計算方式。如同意處分之分別共有人與公同共有人相同者，將不重複計算人數。確實踐行通知程序共有人依土地法第三十四條之一辦理時，負有通知不同意共有人的義務。修正後規定通知時，申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址，若確知其實際住居所，應優先就其實際住居所通知，除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。數個標的併同出售之優先購買權行使原則數宗土地或建物合併出賣時，為避免變相以嚴苛條件阻止他共有人行使優先購買權，增訂除非出賣標的經法院審認具使用上不可分性或依法應併同移轉，不同意之共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權之規定。明定地政機關應駁回情形為減少實務執行上之爭執，列舉他共有人以書面提出異議時登記機關應予駁回之態樣如下：一、數宗土地或建物併同出賣未記明各宗土地或建物價金，致無法主張優先購買。二、就應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。三、出賣人書面通知不符法令規定之方式及內容。四、有其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件

為有效利用土地，全國自97年起開始積極辦理土地清查作業，經清查無法釐清權屬的土地，即會排期公告標售。「我可以參加投標嗎？投標要準備什麼文件？什麼時候開標？」，都是民眾常見的疑問，就讓我們透過這篇報導了解地籍清理標售程序，輕鬆投標免煩惱！什麼樣的地籍清理土地會排期標售呢？ 「未依有關法令清理的神明會」、「以日據時期會社或組合名義登記」、「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符」、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記」4類土地，若土地權利人未於期限內申請登記，臺北市政府就會依規定排期標售，但以上土地不包括公共設施用地！我要從何處得知地籍清理土地標售資訊呢？ 除了可以在標售不動產的現場看到公告外，臺北市政府、土地所在地的區公所、地政事務所、村（里）辦公處等地一樣可以看到標售公告；如果您是網路或手機一族，臺北市政府地政局網站的「地籍清理專區之代為標售資訊」專區也可以一指查閱完整的標售資訊！我可以參加投標嗎？要準備哪些文件呢？ 依法得在中華民國領土內取得土地及建物的公、私法人及自然人，都可以參加投標，但如果是外國人，或是大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資的公司參加投標，都需要受到土地法第17條至第20條、臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條及相關規定的限制！投標要準備的文件可參考臺北市政府地政局業務專區中的代為標售公告網頁。我可以主張優先購買權嗎？要怎麼辦理呢？ 如果有下列幾種情形，預繳相當於保證金之價款，依業務專區中的地政問答網頁說明檢附相關證明文件，向臺北市政府主張優先購買權：（1）地上權人、典權人、永佃權人、農育權人；（2）基地或耕地承租人；（3）共有土地之他共有人；（4）地籍清理條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人。要特別注意的是，優先購買權人需在決標後10日內主張，逾期不主張承買則視為放棄優先購買權！ 此外，臺北市政府地政局網站中均有投標須知、填寫範例等詳細資訊可供參考，亦有清楚的聯絡資訊可供詢問，希望在行政程序簡政便民、便捷專業的服務前提下，讓有意投標民眾均可輕鬆投標免煩惱！封面圖片來源：Freepik.com