房地合一所得稅對市場之影響

房地合一所得稅對市場之影響
發表時間 2016/11/08 19:07
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作者 中國土地改革協會名譽理事長、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長 王進祥

        我國現行廣義的不動產稅制,包括:持有稅之地價稅、房屋稅及交易稅性質之土地增值稅、契稅、印花稅、營業稅,與交易所得稅性質之營利事業所得稅、房地合一所得稅及遺產稅、贈與稅,合計5種地方稅、5種國稅。

        台灣地區,尤其是北台灣之臺北市、新北市,自民國92年SARS以後,房價開始上揚,雖歷經97年全球金融海嘯影響,但98年因修正遺贈稅率降至10%,造成吸引外資、台資回台,加上利率偏低,形成房地產市場游資之過多,另因持有稅更低於世界各國;加上銀行貸款之槓桿操作容易,直接或間接形成民國99年~103年間北台灣房價之高漲,甚至波及到臺中市之七期重劃區與高雄市美術館特區。也因此,政府為健全房市,特在101年6月推出「特種貨物及勞務稅」,期能拒絕炒作與投機,但卻效果不彰,乃又在101年8月1日實施實價登錄、同年10月16日開始實價揭露,但因囤房養地之持有成本過低且比買車輕鬆;造成政府不得不在105年1月1日祭出「房地合一所得稅」制,期能平衡房地市產房價之合理化。

房地合一稅制

        新制「房地合一稅」與舊制房屋「財產交易所得稅」最大不同,就在民國101年8月1日實價登錄實施後,從「核定標準課稅」,改為「核實課稅(實價課稅)」,並「加課土地交易所得稅」。房地合一稅,自民國105年1月1日起施行並開徵,表面上似為簡單之加稅(交易所得稅)與落實賦稅公平正義;但實質上卻隱藏著「中央(房地合一稅)與地方(公告現值提升後之土地增值稅)」之爭,及諸多「登記日認定」之陷阱(如:取得日、原取得日、交易日、契約日、移轉日、變更日、併計持有期間等等,與登記效力有關之盲點),絕非買賣雙方,甚或透過專業(地政士、不動產經紀人)能馬上搞懂與釐清,因此,極可能造成難以判斷銷售成本與稅費負擔多寡之疑慮與交易糾紛。

        房地合一稅制改革,其實就是實施實價登錄、實價課稅之序幕;但是,最遺憾的是房地產人士,卻多數認為「房地合一稅」之開徵,是肇始房市交易急凍無量之打房元兇,其結果更造成投資客資金移至海外置產,國內房市則形成售屋者高價賣不掉,卻因利率偏低,仍不願讓利降價;買屋者,當然想低價置產,卻仍等不到房價下跌至滿意之價位。加上105年「公告地價與公告土地現值」雙漲,更似宣告全民加稅時代之來臨。

        茲列出房地合一稅施行之問題與盲點如下:

一、立法過程閉門造車

二、「申報作業要點」之法律位階偏低

三、登記日之認定比想像中困難且盲點多

四、國稅機關政令宣導不足

五、財政部網路計算機未人性化

六、激發中央稅與地方稅之爭,迫使公定價上漲有顧慮

七、製造記帳士與地政士業務之爭

八、稅收與住房改革之橫向關係未配套

九、巧門仍多,制度不全

十、僅對個人開刀,法人幾乎未受影響

        本次「房地合一稅」中,有關取得日與交易日,均以登記日為計算基準,導致1年內(45%稅率)可大方出售,但必然會等1年後(35%稅率),甚或2年後(20%稅率)才過戶登記之事實,此時45%與35%稅率,形同虛設。尤以投資客、投機客,如擬短期出售者,仍可用法人置產再出售,此時一律適用17%稅率,更導致短期持有或投機者,可成立一人公司取得再出售,遠比45%、35%稅率來得節稅;加以,房地合一稅之申報期限為完成登記之次日起30日內,並以登記日為基準點,難謂非屬「地政士法第26條」與土地登記有關之稅務,亦難謂不是地政士之業務範圍,此時會否造成記帳士與會計師業之反彈,仍待考驗;亦即,「房地合一」稅制改革的目的,理應致力於減少社會之貧富差距、增加賦稅之公平合理及兼具住房改革之政策。但是,欠缺相對應之配套,導致間接影響房市,才是有司更需檢討改進之處。

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