你家土地被「多數決」,怎麼辦!?(上集)——談土地法第三十四條之一執行問題

你家土地被「多數決」,怎麼辦!?(上集)——談土地法第三十四條之一執行問題
發表時間 2016/11/08 19:08
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作者 德霖技術學院不動產經營學系 林旺根專技副教授

     基於所有權社會化及促進土地利用之考量,土地法於1975年6月4日增訂第34條之1,賦予部分共有人得將共有土地之全部出賣於人,就同意出賣之共有人言,係出賣其自有之應有部分,並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分;這種處分權係基於實體法規定而發生,固然具積極之功能,屬於進步性的立法,但其適用範圍至廣,甚至擴及建築許可、非都土地變更,且除買賣之外,其他的處分或設定負擔,均缺乏平衡救濟機制,對他共有人而言,極不公平,參照大法官會議釋字第七○九號解釋,恐有不符憲法要求之正當行政程序,違憲法保障人民財產權之虞。

    譬如說,多數共有人如其人數與應有部分比例大於法定比例時,可以預留伏兵作為承受人,舉例甲、乙、丙、丁、戊、己、庚等七人共有(持分各七分之一),甲、乙、丙、丁等四人,已符合處分或設定的門檻,竟然可直接以戊(伏兵)為承受人!雖然,內政部已規定依本法條規定之處分或設定,仍有民法第一○六條禁止自己或雙方代理規定之適用。然而,依法仍無法禁止戊為承受人,如此結果,難免讓多數共有人有密謀之嫌,且極易損害其餘他共有人之權益,故應予立法禁止共有人得兼為承受人。

    本條質形上衍生以強凌弱、眾暴寡的不公平現象甚多,諸如﹕

  1. 利用「多數決」,夾帶其他土地一起賣,造成他共有人行使優先購買權之障礙。
  2. 以低廉租金設定地上權,嚴重侵害他共有人權益。
  3. 利用個別買賣、集中信託,達到同意比例後,設定地上權,之後再以「多數決」將土地售予地上權人,如此玩弄法律,是正義如無物,主管機關應予正視。
  4. 現形多數決處分機制,與共有物分產生競合問題;例如,部分共有人已提出分割共有物之訴訟,或申請調處分割,「多數決」的登記案件,無法暫停登記。

    以上不合理的現象,導致學者認為「任令少數共有人權益遭到多數共有人霸凌、宰割」,亟應儘速重新檢討。

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